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Cosa significa ereditare una casa insieme ai fratelli?
Quando una casa apparteneva al defunto e viene ereditata da più persone, l’immobile entra a far parte dell’asse ereditario e i diversi eredi diventano titolari delle rispettive quote.
Ad esempio, se tre fratelli ereditano la casa dei genitori in parti uguali, ciascuno sarà titolare di 1/3.
Ciò, tuttavia, non significa che uno sia proprietario della “camera al piano superiore”, un altro del soggiorno e un altro del giardino. La proprietà riguarda l’intero immobile e ciascun erede è titolare di una quota ideale del bene.
Si crea così una comunione ereditaria che può essere mantenuta nel tempo, oppure sciolta attraverso una divisione consensuale, se si è tutti d’accordo, oppure giudiziale.
In tal senso la legge disciplina in modo preciso i rapporti tra coeredi:
In particolare:
- nessun erede può disporre dell’intero immobile da solo, ad esempio vendendolo o affittandolo senza il consenso degli altri;
- ciascun erede può utilizzare il bene comune, ma senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri di farne uso;
- nessuno può essere costretto a rimanere nella comunione contro la propria volontà.
Un fratello può vendere da solo la casa ereditata?
No, non può vendere da solo l’intero immobile.
Ad esempio, se la casa appartiene a tre fratelli, uno di loro non può decidere autonomamente di venderla nella sua totalità.
Per trasferire l’intero immobile è necessario il coinvolgimento di tutti i titolari dei diritti di proprietà.
Diverso è il caso in cui uno dei coeredi voglia disporre della propria quota. Infatti, l’articolo 1103 c.c. stabilisce che ciascun partecipante alla comunione può disporre del proprio diritto.
Nella comunione ereditaria, tuttavia, la cit. disposizione normativa, deve essere applicata unitamente a quanto previsto dall’articolo 732 c.c., che tutela gli altri coeredi in caso di alienazione, vale a dire vendita, della quota ereditaria a un estraneo.
Un erede può vendere la propria quota?
In linea generale, il coerede può disporre della propria quota ereditaria.
Tuttavia, quando intende vendere a un soggetto estraneo la propria quota ereditaria, trova applicazione l’articolo 732 del Codice civile.
Come sopra anticipato, la citata norma attribuisce agli altri coeredi un diritto di prelazione: prima di vendere a un estraneo, il coerede deve notificare agli altri la proposta di alienazione, indicando prezzo e condizioni. Gli altri coeredi hanno due mesi dalla notificazione per dichiarare se intendono esercitare o meno la prelazione.
La stessa norma prevede, inoltre, il cosiddetto diritto di riscatto successorio, che può operare quando la quota sia stata alienata senza rispettare le condizioni previste. Infatti, se il coerede vende la quota ad un estraneo senza rispettare la prelazione, gli altri coeredi possono riscattare la quota dall’acquirente, subentrando integralmente nella posizione di questi.
Si tratta quindi di una situazione nella quale è importante procedere con attenzione, verificando la natura della quota ceduta e la posizione degli altri coeredi.
Cosa succede se un fratello vuole vendere tutta la casa e gli altri si oppongono?
Immaginiamo tre fratelli: Marco, Laura e Gianni. Marco vuole vendere la casa dei genitori e dividere il ricavato. Laura vuole continuare ad abitarci. Gianni preferisce aspettare.
Marco non può imporre agli altri la vendita dell’intero immobile.
Il suo diritto di proprietà sulla quota, però, non significa che debba rimanere comproprietario della casa per tutta la vita.
Può infatti chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria che sarà consensuale, se anche tutti gli altri sono d’accordo; oppure giudiziale, se anche solo uno dei coeredi non vuole procedere allo scioglimento.
Come si può sciogliere la comunione ereditaria?
La soluzione dipende dalle caratteristiche dell’eredità e dalla volontà dei coeredi.
Quando è possibile, la strada più semplice è raggiungere un accordo. Gli eredi possono, ad esempio, decidere di vendere insieme la casa oppure stabilire che uno di loro diventi proprietario dell’intero immobile, acquistando le quote degli altri.
Se invece l’accordo non viene raggiunto, il coerede interessato può valutare la strada della divisione giudiziale.
Prima di arrivare al giudizio, tuttavia, è importante valutare attentamente il valore dell’immobile, le quote ereditarie, gli eventuali altri beni presenti nell’eredità e i rapporti economici tra i coeredi.
Uno dei fratelli può acquistare la quota degli altri?
Sì, ed è spesso una delle soluzioni più pratiche.
Torniamo all’esempio di Marco, Laura e Gianni. Se Laura vuole continuare a vivere nella casa, potrebbe acquistare le quote di Marco e Gianni, diventando proprietaria dell’intero immobile.
In questo modo:
- Laura conserva la casa;
- Marco riceve il valore della propria quota;
- Gianni riceve il valore della propria quota;
- la comunione ereditaria viene sciolta.
Quando il bene non è comodamente divisibile, l’articolo 720 c.c prevede, in presenza dei relativi presupposti, la possibilità di attribuire l’immobile a uno dei coeredi, con eventuale conguaglio a favore degli altri.
È quindi possibile che la soluzione non sia la vendita della casa, ma l’acquisto delle quote degli altri eredi da parte del coerede interessato a conservarla.
E se tutti vogliono vendere la casa?
Se tutti i coeredi sono d’accordo, la soluzione è molto più semplice.
Gli eredi possono procedere insieme alla vendita dell’immobile e successivamente dividere il ricavato secondo le rispettive quote, tenendo conto delle eventuali spese e degli altri rapporti economici esistenti tra loro.
Ad esempio, se tre fratelli possiedono ciascuno un terzo della casa e l’immobile viene venduto per Euro 300.000,00, in linea generale ciascuno avrà diritto alla quota di Euro 100.000,00 corrispondente alla propria partecipazione.
Cosa succede se uno dei fratelli vive nella casa ereditata?
È una delle situazioni che più frequentemente genera conflitti tra coeredi.
Immaginiamo che tre fratelli abbiano ereditato la casa dei genitori e che uno di loro continui a viverci.
Il fatto di essere coerede NON significa automaticamente avere il diritto di utilizzare l’immobile in maniera esclusiva, impedendo agli altri di esercitare i propri diritti.
Giusto il disposto dell’art. 1102 c.c. infatti, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La situazione deve quindi essere valutata concretamente.
Occorre, ad esempio, capire:
- se gli altri coeredi hanno acconsentito all’uso esclusivo della casa;
- se l’erede che vive nell’immobile impedisce agli altri di utilizzarlo;
- se esistono accordi tra i fratelli;
- chi sostiene le spese dell’immobile;
- se il defunto aveva previsto particolari disposizioni mediante testamento;
- se esistono diritti di abitazione o altri diritti sull’immobile.
In determinate circostanze, l’utilizzo esclusivo del bene comune da parte di un coerede può inoltre determinare il diritto degli altri a chiedere un’indennità, ma anche questo aspetto deve essere valutato sulla base delle concrete modalità di utilizzo dell’immobile.
E se nella casa vive il coniuge superstite?
La posizione del coniuge superstite deve essere distinta da quella del semplice coerede che occupa l’immobile.
L’art. 540 c.c. infatti, riconosce al coniuge superstite, nei casi previsti dalla legge, il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e il diritto di uso sui mobili che la corredano (sul punto leggi, Il diritto di abitazione della casa coniugale)
Questo diritto può incidere sulla possibilità di disporre dell’immobile e deve quindi essere verificato prima di procedere alla vendita o alla divisione.
Per questo, quando la casa ereditata era quella in cui vivevano il defunto e il coniuge, è particolarmente importante esaminare la situazione concreta prima di stabilire quali diritti spettino ai diversi eredi.
Conclusioni
Una casa ereditata insieme ad altri familiari può diventare fonte di contrasti, soprattutto quando gli eredi hanno esigenze diverse.
Prima di vendere una quota, chiedere la divisione o intraprendere un’azione giudiziale, è però importante verificare attentamente le quote ereditarie, la situazione dell’immobile e i diritti di ciascun coerede.
Una valutazione preventiva può consentire di individuare una soluzione consensuale ed evitare, quando possibile, tempi e costi di un contenzioso.
Se hai ereditato una casa insieme ai tuoi fratelli e uno degli eredi vuole vendere mentre gli altri si oppongono, puoi contattarci. Possiamo esaminare la situazione concreta e valutare quale sia la soluzione più adatta al Tuo caso.
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