3 Maggio 2024

Il diritto di abitazione della casa coniugale

In questo articolo spieghiamo cos'è il diritto di abitazione, come si costituisce e come si estingue, soffermandoci sul diritto di abitazione del coniuge superstite, e nell'ambito della separazione e del divorzio dei coniugi.

Cos'è il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento su cosa altrui, disciplinato nel nostro codice civile dagli articoli 1021 a 1026.

Tale diritto attribuisce la facoltà di godere di un bene, ad un soggetto diverso dall’effettivo proprietario.

Più dettagliatamente, il diritto di abitazione attribuisce al soggetto il diritto di abitare una casa.
Tale diritto tuttavia, non è pieno: sono infatti previsti dei limiti normativi al godimento della cosa, quali quello di cessione e di locazione.

Il diritto di abitazione non può essere nè ceduto, nè dato in locazione.

Il diritto di abitazione quindi, non consente di destinare l’immobile ad altri usi, diversi da quello abitativo, per esempio adibire l’immobile ad ufficio o a magazzino.

La funzione di tale diritto, strettamente personale, infatti è finalizzata esclusivamente a garantire una casa al titolare, limitatamente ai suoi bisogni.

Il titolare del diritto di abitazione, non può disporre del bene e pertanto non può procedere alla vendita dell’immobile.

Come si acquista il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione può essere costituito mediante:

  • contratto
  • testamento
  • usucapione
  • per legge

Come si estingue il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione si estingue al verificarsi di alcuni eventi:

  • morte del titolare;
  • prescrizione: non uso del diritto per almeno 20 anni;
  • consolidazione: il titolare del diritto di abitazione acquista la piena proprietà della casa;
  • perimento del bene, ad esempio in caso di demolizione o crollo della casa;
  • rinuncia del titolare del diritto di abitazione;
  • scadenza del termine indicato nel contratto costitutivo del diritto.

All’interno del nostro ordinamento, le due principali ipotesi di attribuzione del diritto di abitazione sono:

  1. il diritto di abitazione del coniuge superstite e
  2. l’assegnazione della casa familiare da parte del Giudice in sede di di separazione dei coniugi o divorzio dei coniugi.

Analizziamole nei loro punti salienti.

Il diritto di abitazione del coniuge superstite

Al momento dell’apertura della successione del coniuge morto, i diritti di abitazione e di uso, si trasferiscono immediatamente a quello/a superstite.

Ciò a prescindere dalla circostanza che il coniuge superstite accetti o meno l’eredità cui è chiamato (sul punto leggi, L’accettazione dell’eredità e La rinuncia all’eredità.

Il coniuge superstite ha diritto di abitazione sulla casa familiare per tutta la vita.

Tuttavia tale diritto non sussistite quando il coniuge abbia volontariamente interrotto la convivenza e abbiamo stabilito altrove la propria residenza.

Sul punto, consigliamo la lettera del nostro approfondimento Il diritto di abitazione del coniuge superstite.

Il diritto di abitazione e la separazione dei coniugi

Il diritto di abitazione può essere concesso anche in sede di separazione dei coniugi o divorzio dei coniugi, al genitore collocatario dei figli.

Questi ha la possibilità di trascrivere tale diritto mediante la trascrizione, appunto, del provvedimento di assegnazione della casa familiare, ovvero annotare il diritto nei registri immobiliari presso gli Enti competenti, al fine di renderlo opponibile ai terzi.

Cosa significa “rendere il diritto di abitazione opponibile ai terzi“?

Con la trascrizione, in caso di vendita dell’immobile da parte del proprietario, il terzo che acquista la casa, non può pretendere il rilascio della stessa, che continuerà ad essere abitata dal coniuge e dai figli del venditore.

Tuttavia è bene precisare che la trascrizione del diritto di abitazione non è né necesaria, né obbligatoria.

Se infatti tale diritto non dovesse essere trascritto, sarebbe comunque opponibile ai terzi ma per una durata limitata di 9 anni.

Resta inteso che, ovviamente, anche l’eventuale provvedimento di revoca dell’assegnazione della casa familiare, da cui consegue la cessazione del diritto di abitazione deve essere oggetto di relativa trascrizione.

Domande & Risposte

Di seguito riportiamo le domande con le relative risposte che più frequentemente vengono formulate agli avvocati di miOPPONGO.it

Cosa serve per trascrivere il diritto di abitazione?

Per la trascrizione del diritto di abitazione è necessario l’atto da cui si evince l’esistenza di tale diritto, nonché l’atto di acquisto del bene che contiene i dati catastali.  La trascrizione deve essere effettuata entro 30 gg dalla data di redazione dell’atto o di emissione del relativo provvedimento da parte del Giudice (vedi sopra).

Chi ha il diritto di abitazione può vendere la casa?

No, il titolare del diritto di abitazione non può compiere alcun atto di disposizione del bene e quindi non può vendere la casa.

Chi ha il diritto di abitazione deve pagare l'affitto al proprietario?

Il diritto di abitazione si differenzia dalla locazione (comunemente conosciuta anche come affitto) per il fatto di essere gratuito. Quindi, il titolare di tale diritto non deve corrispondere alcun compenso al proprietario dell’immobile.

Si può vendere un immobile soggetto al diritto di abitazione?

Si, ma il diritto di abitazione rimane anche dopo la vendita, a meno che non venga espressamente estinto.

Il diritto di abitazione può essere pignorato?

Il diritto di abitazione non si può pignorare, nè su di esso può essere iscritta l’ipoteca. Quindi, eventuali creditori, possono pignorare la nuda proprietà della casa, che successivamente può essere venduta all’asta. Tuttavia l’aggiudicatario acquista una casa gravata dal diritto di abitazione.

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