21 Novembre 2022

Vizi e difetti dell’immobile dopo l’acquisto

Può capitare che, dopo aver acquistato un immobile, saltino agli occhi dei vizi non riscontrati prima di apporre la firma al contratto di compravendita. In questo articolo spieghiamo cosa può fare il compratore in caso di vizi e difetti dell'immobile rinvenuti dopo l'acquisito e quando può far valere la garanzia per i vizi della casa acquistata.

Vizi e difetti dell'immobile.

Il contratto di compravendita immobiliare è quel contratto con cui una parte (denominata venditrice o alienante) trasferisce la proprietà di un bene immobile ad un’altra (denominata compratrice o acquirente), la quale si obbliga a pagare un prezzo.

Con il contratto di compravendita immobiliare, il venditore si obbliga a garantire che la cosa venduta sia esente da vizi che la rendano non idonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano sensibilmente il valore.

Ai sensi dell’articolo 1490 del codice civile infatti, “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore“.

La garanzia del venditore copre tutti i vizi dell’immobile, anche quelli non noti al venditore stesso o determinati per fatti imprevisiti e a lui non imputabili.

Generalmente, in punto di vizi, si distingue tra vizi occulti e vizi apparenti.

Analizziamoli.

VIZI OCCULTI

La definizione di tale vizio non è presente nel nostro codice civile. Tuttavia la giurisprudenza ha precisato che per tale si intende il vizio che non è visibile al momento della consegna del bene, nè è rilevabile utilizzando l’ordinaria diligenza, ma emerge solo con l’effettivo utilizzo del bene.

Inoltre, si parla di vizio occultato riferendosi al comportamento in mala fede del venditore che, cosciente dell’esistenza del vizio occulto o palese, opera sul bene artifici tali da non renderlo visibile all’acquirente.

Un esempio di vizio occulto è il difetto di insonorizzazione dell’immobile, all’interno del quale si sentono i rumori provenienti dal vano ascensore. 

VIZI APPARENTI

Si ha tale viizo quando al momento della consegna del bene i difetti sono riconoscibili anche senza un esame accurato dell’immobile e senza l’impiego di conoscenze tecniche particolari.

Cosa fare in caso di vizi e difetti dell'immobile dopo l'acquisto?

Colui che ha acquistato un immobile con vizi ha diritto a:

  • risoluzione del contratto o
  • riduzione del prezzo dell’immobile e/o
  • risarcimento del danno subito.

Per far valere la garanzia è necessario che i vizi rilevati presentino le caratteristiche di gravità di cui all’articolo 1669 del codice civile e il venditore li abbia nascosti volutamente al momento dell’acquisto.

Se però i vizi erano facilmente riscontrabili utilizzando l’ordinaria diligenza, il compratore non può far valere la tutela a suo favore, a meno che il venditore non li abbia taciuti in malafede.

La garanzia è da ritenersi esclusa se, all’atto d’acquisto, il compratore era a conoscenza dei difetti dell’immobile e ne ha quindi accettato consapevolmente lo stato.

Inoltre, qualora il difetto rilevato dal compratore dopo essere entrato in possesso dell’immobile sia di modesta entità e non ne infici il valore immobiliare, come un’infiltrazione d’acqua risolvibile con una semplice sostituzione, non può essere chiesto lo scioglimento del contratto, ma si ha diritto ad una riduzione del prezzo d’acquisto o, in alternativa, alla sistemazione del piccolo vizio.

L’acquirente è tenuto a denunciare la presenza dei vizi tempestivamente.

In mancanza di un riscontro da parte del venditore, potrà procedere avviando una causa contro quest’ultimo davanti al Tribunale territorialmente competente.

Denuncia per vizi e difetti dell'immobile: come si fa?

I vizi e difetti di un immobile appena acquistato devono essere denunciati al venditore entro 8 giorni, che decorrono:

per i vizi apparenti, dalla consegna dell’immobile viziato;

per i vizi occulti, dal giorno della loro scoperta.

Sono fatti salvi diversi termini di decadenza stabiliti dalle parti.

Decorso questo termine, il compratore non potrà più far valere le proprie ragioni.

È opportuno che la denucia al venditore sia effettuata in forma scritta mediante raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC). Se già disponibile, si consiglia di allegare una perizia tecnica dei vizi rinvenuti, ma è sufficiente anche una contestazione sommaria che avverta il venditore, purché i dettagli tecnici dei difetti lamentati vengano forniti in un secondo momento.

In mancanza di risposta da parte del venditore, il compratore, con l’assistenza di un avvocato, può avviare un’azione giudiziaria contro il venditore.

 

Come tutelarsi da vizi e difetti dell'immobile?

Per tutelarsi da vizi e difetti dell’immobile, il compratore può esercitare due tipi di azioni giudiziarie contro il venditore: l’azione redibitoria e l’azione estimatoria.

Con l’azione redibitoria il compratore chiede al Giudice di pronunciare la risoluzione del contratto di compravendita. A seguito dei difetti accertati, l’acquirente decide quindi di rinunciare all’acquisto dell’immobile ed è tenuto a restituire le chiavi al venditore.

L’azione estimatoria, invece, non comporta lo scioglimento del contratto. Con essa il compratore decide di rimanere proprietario dell’immobile ma chiede che venga effettuata una riduzione del prezzo commisurata alla diminuzione di utilità che esso è idoneo a fornire in virtù dei vizi non dichiarati. In mancanza di accordo tra le parti, la riduzione del prezzo è rimessa alla decisione del Giudice. Se il bene era già stato pagato, il compratore può pretendere il rimborso di una parte dei soldi già versati.

L’azione giudiziaria deve essere avviata dal compratore entro un anno dalla consegna del bene.

Scaduto questo termine, l’acquirente perde ogni tutela, salvo che le parti non abbiano previsto dei termini più ampi per la garanzia in sede di contratto.

In entrambi i casi l’acquirente ha diritto ad ottenere il risarcimento dei danni subiti.

L’articolo 1493 del codice civile dispone testualmente che “in ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa

Il compratore non solo deve dimostrare l’esistenza del vizi, ma anche il danno patito e il nesso causale, cioè che il danno si è verificato a causa del vizio. Per contro al venditore è concessa la c.d. “prova liberatoria” e cioè di aver ignorato i vizi della cosa senza colpa.

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