29 Marzo 2023

Spese condominiali non pagate: risponde il conduttore o il proprietario?

Nel caso in cui l’inquilino di un immobile sito in un condominio non paghi le spese condominiali, l’amministratore condominiale potrà rivalersi nei confronti del proprietario o del conduttore? Vediamo insieme cosa dice la legge.

La ripartizione delle spese tra conduttore e locatore.

L’art. 9 della Legge n. 392/1978, in materia di locazione (affitto) di immobili urbani, stabilisce che sono a carico del conduttore, salvo diverso accordo contenuto nel contratto di affitto, in generale tutte le spese di manutenzione ordinaria.

Tra queste rientrano ad esempio le spese per il servizio di pulizia condominiale, il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria (in questo caso, il proprietario si può tutelare con la voltura delle utenze a nome dell’inquilino.

Per esclusione, restano quindi a carico del locatore le spese di manutenzione straordinaria ovvero quelle relative agli interventi non prevedibili, di costo ingente e di carattere eccezionale. Sono parimenti spese straordinarie quelle afferenti a riparazioni urgenti e significative, essenziali per la conservazione dell’immobile o per ripristinarne l’integrità ed efficienza.

Lo stesso art. 9 sopra richiamato dispone poi che sia il proprietario, e non l’amministratore di condominio, a chiedere all’inquilino il pagamento degli oneri condominiali e che quest’ultimo debba effettuare il versamento entro due mesi dalla richiesta, salo diverso accordo tra le parti.

Tuttavia prima di versare le somme l’inquilino ha diritto di chiedere e di ottenere, dal proprietario di casa, l’indicazione specifica delle spese addebitategli con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi degli esborsi sostenuti (delibere dell’assemblea condominiale con cui siano stati approvati i bilanci, fatture, etc.).

Spese condominiali non pagate: risponde l'inquilino o il proprietario?

Quando il conduttore non provvede a saldare le spese condominiali, l’unico responsabile nei confronti del condominio è il locatore. Quindi se l’inquilino non paga, nei confronti del condominio risponde il proprietario, con la conseguenza che l’amministratore di condominio potrà agire nei soli confronti del proprietario di casa.

Sul punto la giurisprudenza ha infatti statuito che l’inquilino non è titolare di alcun diritto reale sull’immobile, mentre “legittimato passivamente al pagamento degli oneri e delle spese condominiali è solo il soggetto che sia, almeno in parte, titolare di un diritto reale sullo stesso al momento della proposta ingiunzione” (fonte, Leggi d’Italia).

Spetterà poi al proprietario di casa rivalersi sull’inquilino chiedendo all’Autorità Giudiziaria competente l’emissione di un decreto ingiuntivo per gli importi non versati oppure intimandogli lo sfratto per morosità (sul punto leggi, Sfratto per morosità).

Entro quanto tempo il Condominio può agire contro chi non paga?

Anche le spese condominiali sono soggette a prescrizione (sul punto leggi, La prescrizione del credito).

Piu specificamente, il Condominio deve agire nei confronti del condomino moroso in:

  • cinque anni per recuperare le quote ordinarie non pagate. Il termine inizia a decorrere dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto preparato dall’amministratore;
  • dieci anni per recuperare le quote straordinarie non pagate. Anche in questo caso, il termine iniziale di decorrenza della prescrizione è quello della delibera di approvazione del consuntivo della spesa e del relativo riparto di essa tra i condomini.

Tuttavia questo termine può essere “azzerato” da una raccomandata di diffida e messa in mora inviata dall’amministratore o dall’avvocato del condominio.
Dopo il ricevimento della lettera infatti, i cinque o i dieci anni iniziano a decorrere nuovamente da capo. Dunque, la prescrizione si calcola dall’ultima diffida ricevuta.

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