18 Febbraio 2021

Sfratto per morosità

Cosa fare se il conduttore non paga

Accade spesso che il conduttore omette di pagare il canone di locazione alle scadenze contrattualmente pattuite. In tale ipotesi, il locatore può attivare la procedura di sfratto per morosità al fine di ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore che si è reso moroso. Vediamo insieme i presupposti, l’ iter procedurale e i costi dello sfratto per morosità.

Come avviare il procedimento di sfratto.

Per  avviare la procedura devono ricorrere due presupposti essenziali:

  1. sussistenza di un contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto dalle parti e regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente e
  2. morosità e cioè il mancato pagamento del canone di locazione, decorsi almeno 20 giorni dalla scadenza contrattualmente stabilita.

Procedimento di sfratto.

Preliminarmente, al sussistere dei sopra indicati presupposti, il locatore può inviare al conduttore una lettera di diffida con cui gli intima il pagamento dei canoni non versati entro un termine stabilito (di solito 15 giorni), avvertendolo che in difetto agirà giudizialmente per ottenere il rilascio dell’immobile locato.
Nel caso in cui la diffida non sortisca alcun effetto, il locatore dovrà rivolgersi ad un avvocato, portando i seguenti documenti:

  • contratto di locazione regolarmente registrato;
  • prospetto relativo ai canoni di locazione scaduti e non versati;
  • solleciti di pagamento inviati all’inquilino debitore.

Il proprietario di casa, con l’assistenza del legale di fiducia, potrà agire nei confronti del conduttore con un atto di intimazione di sfratto per morosità con cui cita quest’ultimo avanti al Tribunale territorialmente competente (e cioè il Tribunale dove è ubicato l’immobile) per la convalida dello sfratto e dunque ottenere il rilascio dell’immobile.

Il proprietario potrà altresì chiedere al Giudice di ingiungere al conduttore il pagamento dei canoni di locazione scaduti e non versati. Il Giudice emetterà quindi un decreto ingiuntivo.

A questo punto il conduttore potrà:

Vediamo cosa accade in ognuna di queste ipotesi.

Se il conduttore si presenta all’udienza e si oppone alla convalida dello sfratto, il Giudice rinvierà l’esame delle ragioni dell’opposizione al giudizio ordinario e deciderà se concedere o meno al proprietario l’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile e cioè un provvedimento con cui ordina al conduttore di rilasciare l’immobile entro una certa data.

Se il conduttore si presenta all’udienza e salda la morosità, il locatore ottiene l’importo dovuto e la procedura di sfratto si conclude.

Può altresi accadere che il conduttore compare in udienza e chiede al Giudice il c.d. termine di grazia e cioè un lasso di tempo entro cui saldare il proprio debito (leggi articolo termine di grazia nei contratti di locazione)
Se il Giudice accoglie tale richiesta, concede all’inquilino un termine non superiore a 90 gg per sanare la morosità e rinvia ad un’altra udienza ove, se dovesse persistere ancora la morosità, convalida lo sfratto.

Se infine il conduttore non si presenta in udienza, oppure si presenta ma sceglie di non fare opposizione il Giudice, , verificata la sussistenza dei presupposti sopra indicati, convalida lo sfratto indicando una data entro cui il conduttore dovrà rilasciare l’immobile.

Una volta emessa l’ordinanza di convalida / ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile, se il conduttore moroso non rilascia spontaneamente l’immobile entro il termine indicato dal Giudice, il locatore potrà “mettere in esecuzione” lo sfratto e dunque, tramite l’ufficiale giudiziario, rientrare nel possesso dell’immobile.

Sfratto per morosità: i costi.

La procedura di sfratto per morosità richiede, oltre al pagamento del compenso dell’avvocato, il pagamento di un contributo unificato il cui valore sarà determinato dal valore della causa e di una marca da bollo di Euro 27,00.

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