Ai sensi dell’art. 1590 comma 1^ c.c. il conduttore deve restituire l’immobile nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto, “salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”.
Ciò significa che è tollerato solo il normale deterioramento derivante dall’uso del bene, come previsto dal contratto. Pertanto, un deterioramento che superi la soglia di “normalità” è fonte di responsabilità del conduttore.
Come dimostrare in quali condizioni si trovasse il bene alla sottoscrizione del contratto di locazione?
La risposta a questa domanda è contenuta nel citato articolo 1590 c.c. che, dopo aver imposto al conduttore di restituire il bene nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto, aggiunge “in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti”.
Quindi per risalire alle condizioni originarie dell’immobile, occorre far riferimento alla descrizione del bene riportata nel contratto. Ne consegue che, il conduttore potrà / dovrà rispondere soltanto dei danni riscontrati nell’immobile al momento della riconsegna, e non indicati nel contratto.
E se nel contratto non è stata inserita alcuna descrizione dell'immobile?
Laddove questa descrizione manchi, “si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione” (art. 1590 comma 2^ c.c.). Si tratta di una presunzione che si fonda sulla considerazione, ovvia e poco credibile a parere di chi scrive, che un soggetto riceva in locazione un bene già danneggiato e non lo faccia presente nel contratto.
Il conduttore come può superare questa presunzione?
Ci si chiede quindi, se l’immobile presentava dei danni già alla stipula, ma tutti o parte di essi non sono stati indicati nel contratto, il conduttore può provare la loro effettiva esistenza?
La risposta è SI.
In questo caso il conduttore dovrà superare la presunzione di cui sopra, fornendo prove rigorose in ordine alla sussistenza dei danni sin dal principio del rapporto locativo.
Sul punto è interessante richiamare una sentenza della Corte di Cassazione nella quale si legge che “la presunzione di cui all’art. 1590 2^ comma c.c., secondo cui, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa” (Corte di Cassazione, sentenza n. 15361/2016).
Si tratta di un orientamento giurisprudenziale consolidato poiche già nel 2006, la Corte d’Appello di Genova affermava che “in assenza di una descrizione analitica dell’immobile al momento dell’inizio della locazione, la generica definizione dell’immobile in contratto come in “ottimo stato” deve ritenersi una semplice presunzione, che è superabile con la prova che il conduttore non abbia ecceduto ex art 1590 c.c. nell’uso normale dell’immobile”. Nel caso di specie, era stato escluso il diritto del locatore al risarcimento del danno in quanto il conduttore aveva fornito la prova dell’omessa e necessaria manutenzione dell’immobile da molti anni prima dell’inizio della locazione, e che la conduttrice non aveva ecceduto l’uso normale dell’immobile (Corte d’Appello di Genova, sentenza del 12.8.2006).
In conclusione, dunque:
- il conduttore deve restituire il bene nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deterioramento;
- le condizioni originarie dell’immobile si desumono dalla descrizione riportata nel contratto;
- in mancanza di descrizione si presume che l’immobile fosse in buono stato;
- questa presunzione può essere superata, offrendo prove solide dell’esistenza dei danni non indicati nel contratto.
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