31 Maggio 2022

Quando si può pignorare la prima casa?

In questo articolo spieghiamo cos'è il pignoramento della prima casa, in quali casi e per quali importi è possibile mettere la prima casa all'asta e come evitare tutto ciò.

Il pignoramento della prima casa.

Il pignoramento immobiliare è disciplinato dagli artt. 555 e ss del nostro codice di procedura civile.

Per avviare il pignoramento della prima casa, o più in generale il pignoramento di un immobile, il creditore deve essere in possesso di un titolo esecutivo (es. una sentenza, un decreto esecutivo, una cambiale, un mutuo).
Dopodichè, con l’obbligatoria assistenza di un avvocato, il creditore deve notificare al debitore l’atto di precetto, con cui gli intima di pagare entro 10 giorni l’importo dovuto.

In assenza di pagamento e nel termine di 90 giorni dalla notifica del precetto, il creditore deve notificare al debitore, tramite ufficiale giudizario, l’atto di pignoramento immobiliare. In questo modo prende avvio la procedura esecutiva immobiliare, volta a vendere all’asta l’immobile del debitore, affinchè con il ricavtao, il creditore possa ottenere (anche parzialmente) quanto ad esso spettante.
Di solito, prima del pignoramento, il creditore può iscrivere l’ipoteca sulla prima casa del debitore. Tale adempimento, che non è obbligatorio e non deve essere notificato al debitore, consente al creditore di procedere con l’espropriazione del bene immobile anche qualora venga trasferito a terzi.

Tale procedura si applica solo per i creditori privati (es. banche, finanziarie, condominio, ecc…)

Laddove il pignoramento immobiliare venga eseguito dall’Agenzia delle Entrate Riscossione, si segue un iter diverso (vedi oltre).

Quando la prima casa può essere pignorata.

La prima casa è pignorabile quando il debito è di natura privata.

Facciamo alcuni esempi.

Se il debitore omette il pagamento delle rate di mutuo, la banca puo pignorare l’immobile di sua proprietà.

Se il condomino omette il pagamento delle spese condominiali, il condominio in persona dell’amministratore pro tempore, può pignorargli la casa per recuperare l’importo ad esso spettante.

Non esiste una soglia minima di debito: il creditore privato anche in presenza di importi bassi può avviare tale procedura di esecuzione forzata.

 

Non è previsto un limite minimo di debito per avviare il pignoramento immobiliare da parte di creditori privati (es. banche, finanziarie, ecc...).

Quando la prima casa non può essere pignorata.

La prima casa non è pignorabile solo quando il creditore è l’Agenzia delle Entrate – Riscossione, che agisce per il recupero dei crediti dello Stato (es. omesso pagamento I.R.P.E.F) o della Pubblica Amministrazione (es. omesso paagmento di una multa stradale).

E’ importante però fare una precisazione in relazione all’espressione “impignorabilità della prima casa” : la legge stabilisce che non si possa pignorare l’abitazione unica del debitore, non la “prima casa” intesa come luogo di residenza.

Dunque, la prima casa non si può pignorare se sussistono le seguenti condizioni:

  1. l’immobile deve essere di esclusiva proprietà del contribuente;
  2. l’immobile deve essere luogo di residenza del contribuente;
  3. non deve essere un immobile di lusso;
  4. deve essere accatastato a civile abitazione (categorie A/8 e A/9).

Se anche solo una di queste condizioni non è presente (es. il debitore possiede due case o vive in una casa di lusso), la casa è pignorabile.

Inoltre, la prima casa può essere pignorata dall’Agenzia dele Entrate – Riscossione solo se l’ammontare complessivo dei debiti del contribuente superi Euro 120.000,00.

E’ bene poi ricordare che l’Agenzia delle Entrate – Riscossione, prima di agire nei confronti del contribuente, deve:

  1. notificare la cartella esattoriale e aspettare almeno 60 giorni (decorsi i quali in assenza di pagamento diviene titolo esecutivo);
  2. notificare un preavviso di ipoteca e aspettare almeno 30 giorni;
  3. iscrivere l’ipoteca sulla casa del contribuente (sul punto leggi, L’ipoteca sugli immobili per i debiti tributari) e, solo successivamente, avviare il pignoramento.

Pertanto, se il contribuente riceve una cartella di pagamento è bene che si attivi quanto prima effettuando il pagamento di quanto richiesto, anche ratealmente (sul punto leggi, La rateizzazione della cartella esattoriale), ovvero impugnando la cartella ricevuta (sul punto leggi, Come impugnare una cartella esattoriale). Tutto ciò al fine di evitare eventuali azioni esecutive da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione.

Il consiglio degli avvocati di mioppongo.it.

Una domande che frequentamente viene formaluta agli avvocati di mioppongo.it è la seguente “Avvocato, come posso evitare il pignoramento della casa?

La risposta a questa domanda è la seguente: occorre agire in anticipo!!!

Per evitare il pignoramento della prima casa infatti, è fondamentale intervenire prima che l’insolvenza diventi conclamata.

A mero titolo esemplificativo e non esaustivo, una soluzione potrebbe essere la costituzione di un fondo patrimoniale che deve essere costituito prima che l’insolvenza del debitore sia evidente, pena la revocatoria (sul punto leggi, Il Fondo patrimoniale: cos’è e come funziona).  Oppure ancora, nel momento in cui ci si accorge di essere in difficoltà con i pagamenti, si può stipulare un piano di rientro con il creditore (sul punto leggi, Il piano di rientro del debito).

Dunque, in situazioni come questa, consigliamo al debitore di rivolgersi subito ad avvocati  esperti in materia, al fine di inviduare la soluzione migliore, ma soprattutto preventiva, per evitare il pignoramento della casa. 

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