6 Maggio 2021

Miglioramenti e addizioni: quando spetta l’indennità al conduttore?

Durante la locazione l’inquilino può apportare dei miglioramenti e delle addizioni all’appartamento locato. Vediamo insieme cosa sono questi interventi e in quali casi danno diritto ad un’indennità per il conduttore.

Miglioramenti del bene locato.

Per “miglioramento” s’intende quell’opera che, pur non modificando la struttura sostanziale e la destinazione dell’immobile ne comporta un aumento di valore, accrescendone il godimento e la produttività.  A mero titolo esemplificativo e non esaustivo, si considerano miglioramenti il rifacimento di una parte dell’impianto elettrico dell’appartamento, oppure i lavori di risanamento dei muri, ecc.

Ai sensi dell’art. 1592 c.c.”...il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna...” Ne consegue che il conduttore non ha diritto ad un’indennità per le migliorie apportate, a meno che non abbia ricevuto la preventiva autorizzazione da parte del locatore per la loro realizzazione. Poichè tale autorizzazione deve essere provata, si consiglia di chiedere e dunque ottenere il consenso scritto da parte del proprietario. In assenza di prova, l’inquilino non potrà pretendere alcuna indennità. La semplice conoscenza o tolleranza del locatore circa la realizzazione dell’opera infatti, non è sufficiente ai fini dell’ottenimento della indennità.

Inoltre, nel caso in cui l’inquilino non ha diritto all’indennità, conduttore e locatore, potranno accordarsi a che il valore dei miglioramenti compensi i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.

Addizioni sul bene locato.

Per “addizione” si intende un’aggiunta di una cosa al bene locato facilmente distinguibile e che, nel caso sia separabile, può essere portata via dall’inquilino uscente. Pensiamo ad esempio agli arredi, al condizionatore, ecc.

Ai sensi dell’art. 1953 c.c. “ il conduttore che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna”. Diversamente dai miglioramenti, le addizioni all’appartamento locato possono essere tolte dal locatore al termine della locazione e portate con sé. Tale diritto tuttavia, è subordinato alla volontà del proprietario: questi infatti se interessato a trattenerle, sarà tenuto a versare all’inquilino un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

E se le addizioni non sono separabili?

Le addizioni che non possono essere rimosse senza danni dall’appartamento locato, seguono la disciplina dei miglioramenti e quindi danno diritto ad un’indennità per il conduttore solo se vi è stato consenso del proprietario.

Conclusioni.

Miglioramenti: l’inquilino non ha diritto ad alcuna indennità, salvo che vi sia un consenso provato del locatore.

Addizioni rimovibili: il conduttore potrà rimuoverle e portare con sè, ovviamente senza arrecare danni all’appartamento, salvo la volontà del proprietario di trattenerle: in tale ultimo  caso, l’inquilino ha diritto ad un’indennità.

Addizioni non rimovibili: seguono la regola dei miglioramenti; quindi se vi è stato preventivo consenso del proprietario comportano un diritto alla indennità, altrimenti vengono trattenute dal locatore senza pagare alcuna indennità al conduttore.

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