21 Maggio 2021

L’occupazione abusiva di una casa

Analizziamo le azioni giudiziarie che il proprietario di un immobile occupato abusivamente, può esercitare per ottenerne il rilascio e il risarcimento dei danni subiti.

L’occupazione abusiva di un immobile (detta anche occupazione senza titolo) si ha quando qualcuno occupa una casa, un appartamento, o un immobile in generale senza alcun titolo (o contratto) che ne legittimi la presenza.

Pertanto, l’occupazione abusiva di un immobile si ha quando:

  • la persona che lo occupa non ha un titolo per farlo, oppure
  • l’occupante ha un titolo abitativo, che però è invalido o annullabile. In quest’ultimo caso, si pensi ad esempio alla mancata restituzione della casa da parte dell’inquilino, nonostante il contratto di locazione sia scaduto.

Cosa fare se la casa viene occupata abusivamente?

In caso di occupazione di un immobile senza titolo, il proprietario potrà rivolgersi ad un avvocato per adire il Tribunale competente (cioè quello del luogo dove si trova l’immobile) al fine di ottenere la restituzione ( o il rilascio) del bene, o in alternativa rivendicarne la proprietà. Vediamo insieme queste due azioni civili.

Azione di reintegrazione per il rilascio dell'immobile occupato abusivamente.

Con tale azione si chiede al Giudice di emettere un provvedimento urgente per liberare la propria casa. Si tratta di un procedimento celere, durante il quale viene fatta una prima cognizione generale per poter avere il rilascio dell’immobile, e poi aprire un’ulteriore indagine più approfondita per determinare il risarcimento dei danni subiti.
L’azione di reintegrazione deve essere esercitata entro un termine molto breve. Il proprietario, ma anche chiunque abbia il possesso del bene (ad esempio usufruttuario, il conduttore dell’appartamento) devono esperire tale azione entro 1 anno dallo “spoglio del bene”, quindi da quando la casa è stata occupata, oppure un anno da quando si è venuti a conoscenza dell’occupazione.

Laddove invece l’occupante avesse inizialmente diritto a godere del bene, diritto che poi è venuto meno, come nel caso del contratto di locazione scaduto, per ottenere il rilascio occorre presentare una domanda di restituzione dell’immobile oppure, nel caso di finita locazione, lo sfratto.

Si ha infatti occupazione abusiva, anche quando il conduttore non vuole lasciare il bene anche se il contratto di locazione è scaduto. In questo caso la legge prevede l’azione di convalida dello sfratto, esperibile anche quando il conduttore non provvede al pagamento dei canoni di locazione nei termini contrattualmente stabiliti. 

Chi agisce con tale azione deve provare soltanto la consegna dell’immobile in base ad un titolo e la successiva occupazione abusiva da parte dell’occupante.

Azione di rivendicazione per l' occupazione senza titolo.

Se non si è più nei termini per esperire l’azione sopra descritta, si dovrà procedere con l’azione di rivendicazione della proprietà. Ai sensi dell’art. 948 c.c. infatti, “il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene..” Tale azione, finalizzata a dimostrare la reale proprietà di un immobile, è più lunga e complessa della precedente. Il proprietario infatti, deve dimostrare non solo che il bene oggetto di rivendica sia stato da lui acquistato o donato, ma anche che il suo precedente titolare fosse legittimato a trasferirgli la proprietà, oltre ovviamente alla prova dell’ occupazione dell’immobile.

Inoltre, a differenza della azione di reintegra non si ottiene una liberazione immediata della casa, ma può essere preparata l’esecuzione forzata, attraverso l’accertamento dell’illegittimità dell’occupazione.

L’azione di rivendicazione è imprescrittibile e pertanto può essere esperita dal proprietario senza limiti di tempo.

Il proprietario ha diritto al risarcimento del danno subito?

Il proprietario ha diritto ad ottenere il risarcimento del danno derivante dall’occupazione abusiva. Per la giurisprudenza maggioritaria infatti “è onere del proprietario provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare l’immobile ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo offerto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo avvalersi di presunzioni, sulla base però di elementi indiziari allegati dallo stesso danneggiato, diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene”  (Cassazione Civile sentenza N. 31233/2018 ).
Al fine di ottenere il risarcimento del danno subito, il proprietario deve dimostrare di aver patito un’effettiva lesione del proprio patrimonio.

Occupare abusivamente un immobile è reato?

L’occupazione abusiva può rilevare anche sotto l’aspetto penalistico.

Quando una persona si introduce per poi occupare un immobile che non gli appartiene, possono verificarsi diverse ipotesi di reato: invasione di terreni o edifici, furto, danneggiamento e violazione di domicilio.  Tutte queste ipotesi di reato sono perseguibili a seguito di una denuncia da parte del proprietario della casa, a meno che non siano stati commessi con violenza: in tal caso infatti, si procederà d’ufficio.

Si precisa inoltre che, l’eventuale successiva regolarizzazione della propria posizione abusiva non annulla il reato: quindi anche se dopo aver invaso un edificio al fine di occuparlo, l’occupante dovesse richiedere e ottenere un regolare contratto di locazione, è comunque perseguibile per il reato di cui all’art. 633 c.p. In base allo stesso principio, in caso di occupazione illegittima di una casa popolare, il reato non si annulla neanche se l’occupante sia in attesa di definizione della propria regolare domanda di assegnazione.

Tuttavia, la tutela penale sconta un’eccezione rappresentata dalla scriminante dello stato di necessità di cui all’art. 54 c.p. Tale norma infatti, dispone che: “ non è punibile chi ha commesso il fatto per esservi stato costretto dalla necessità di salvare sé o altri dal pericolo attuale di un danno grave alla persona, pericolo da lui non volontariamente causato, né altrimenti evitabile, sempre che il fatto sia proporzionato al pericolo.”

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