23 Novembre 2022

L’ipoteca sulla casa: cos’è e come funziona

In questo articolo spieghiamo cos'è l'ipoteca e come funziona, riportando le domande con le relative risposte che più frequentemente vengono poste agli avvocati di mioppongo.it in materia.

Cos'è l'ipoteca?

Ai sensi dell’articolo 2808 del codice civile, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia “che attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”.

Ma cosa significa in parole semplici?

Significa che un creditore, per tutelare il proprio diritto di credito, può chiedere al debitore una garanzia che potrà essere attivata in caso di inadempimento.

L’ipoteca è una garanzia che ha ad oggetto un bene immobile: ciò significa che se il debitore non adempie al proprio obbligo nei confronti del creditore, questi può rivalersi sul bene immobile sul quale è stata iscritta l’ipoteca, procedendo con la vendita forzata dello stesso e incassando le relative somme (sul punto leggi, Pignoramento: come evitarlo?).

Tale garanzia può nascere in tre modi:

  1. può essere volontaria, vale a dire che si costituisce sulla base di un accordo tra le parti;
  2. può essere giudiziale, ovvero stabilita da un provvedimento del giudice su istanza del creditore;
  3. infine, può essere legale, cioè stabilita dalla legge in casi specifici.

In ogni caso, indipendentemente da quale sia la fonte dell’ipoteca (negoziale, giudiziale o legale), il diritto del creditore sorge e si perfeziona nel momento in cui l’ipoteca viene iscritta nei pubblici registri immobiliari.

Come si iscrive l'ipoteca sulla casa?

In termini giuridici si dice che l’ipoteca è soggetta a pubblicità costitutiva e cioè, affinchè tale garanzia possa dirsi valida ed efficace, è necessaria l’iscrizione presso un pubblico registro, che nel caso di specie è appunto il Registro immobiliare di competenza territoriale in cui è situato l’immobile da ipotecare.

Per l’iscrizione ipotecaria è necessario presentare presso l’ufficio preposto la cosiddetta nota d’iscrizione ipotecaria accompaganta dal documento contenente le motivazioni per cui si sta costituendo ipoteca. 

Si pensi ad esempio ad un decreto ingiuntivo con cui il debitore, che ha omesso il pagamento di un certo numero di fatture commerciali, viene condannato al pagamento di una data somma di denaro.

La nota d’iscrizione ipotecaria deve contenere:

  • i dati anagrafici di creditore e debitore nonchè i dati identificati dell’immobile da ipotecare;
  • la somma per la quale si iscrive ipoteca;
  • i dati relativi al titolo in forza del quale si chiede l’iscrizione ipotecaria (ad esempio, i riferimenti del decreto ingiuntivo o della sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro).

Come si cancella l'ipoteca sulla casa?

Ci sono diverse circostanze che comportano l’estinzione dell’ipoteca. Di seguito ne riportiamo alcune:

  • il pagamento dell’intero debito;

  • la scadenza dell’iscrizione ipotecaria: quest’ultima infatti, deve essere rinnovata ogni vent’anni, pena l’estinzione della garanzia;

  • la distruzione del bene oggetto di iscrizione ipotecaria (a meno che non sia prevista un’indennità assicurativa);

  • la rinuncia scritta da parte del creditore;

  • un provvedimento con il quale il giudice trasferisce la proprietà del bene immobile oggetto di ipoteca e, di conseguenza, ordina la cancellazione delle ipoteche.

È importante ricordare che l’ipoteca è soggetta ad iscrizione nei pubblici registri: quindi, sebbene l’estinzione faccia venire meno il diritto reale di garanzia in capo al creditore, non implica automaticamente l’annotazione della circostanza sui pubblici registri.

Di conseguenza, a seguito dell’estinzione, è interesse del debitore chiedere la cancellazione dell’ipoteca dai registri, in modo tale che non risulti dalle visure catastali.

La cancellazione può avvenire in due modi:

  1. Se l’ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento o di un contratto di mutuo, è possibile procedere con la cancellazione gratuita ai sensi della legge cosiddetta “legge Bersani”, n. 40/2007: in questo caso, il creditore soddisfatto (per esempio la banca) trasmette opportuna comunicazione all’Agenzia delle Entrate, la quale provvederà alla cancellazione dai pubblici registri;

  2. Negli altri casi l’ipoteca dovrà essere cancellata con un apposito atto notarile, nel quale il notaio attesta che il creditore presta il suo assenso alla cancellazione o mediante provvediento del Giudice.

Quanto dura l'ipoteca sulla casa?

L’ipoteca ha una validità di 20 anni che decorrono dalla data di iscrizione, giusto disposto dell’articolo 2847 del codice civile ai sensi del quale “l’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine“. Quindi il creditore avrà il compito di rinnovare l’iscrizione ipotecaria, prima della sua scadenza. In difetto, l’ipoteca non ha più effetto e il bene viene liberato dal vincolo.

Si può iscrivere più di un'ipoteca sulla stessa casa?

Si.

In tale ipotesi si parlerà di grado di ipoteca e si avrà quindi ipoteca di primo grado, di secondo grado ecc…, dove il grado è stabilito in base al momento in cui avviene l’iscrizione.

Facciamo un esempio.

Tizio è creditore di Caio.

Tizio richiede un’ipoteca dal valore di Euro 50.000,00 sull’immobile del debitore Caio. Sucessivamente anche Sempronio richiede un’altra ipoteca sull’immobile del debitore Caio per un valore di Euro 30.000,00.

Laddove il debitore Caio dovesse essere inadempiente e i creditori fossero costretti a pignorare l’immobile del debitore e quindi a mettere in vendita la casa ipotecata, il creditore Tizio godrebbe di una priorità sulla somma ricavata dalla vendita rispetto al creditore Sempronio. Pertanto, se il ricavato della vendita fosse di Euro 70,000,00 il creditore Tizio otterrebbe il suo credito, mentre il crediotre Sempronio riuscirebbe ad ottenerne solo una parte.

Si può vendere una casa ipotecata?

Si, la casa ipotecata può essere venduta.

E’ importante però che l’acquirente venga messo al corrente del vincolo. In caso contrario, il venditore rischierebbe di incorrere in responsabilità nei confronti dell’acquirente.

Il compratore di un immobile gravato da ipoteca infatti, nel caso in cui stipuli un contratto di compravendita senza che il venditore lo abbia informato circa l’esistenza del vincolo, con l’assistenza di un avvocato, potrà agire giudizialmente nei confronti del venditore.

Ciò al fine di:

  1. chiedere la risoluzione del contratto di compravendita posto in essere e la contestaule restituzione del prezzo pagato oltre al risarcimento dei danni subiti, oppure

  2. ottenere la restituzione di parte del prezzo pagato e conservare la proprietà dell’immbile, oppure

  3. evitare il pagamento della parte di prezzo relativa alla compravendita ancora da pagare.

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