Cosa è l'indennità per la perdita di avviamento commerciale?
L’indennità per la perdita di avviamento commerciale è una somma di denaro che il locatore (proprietario) deve al conduttore (titolare dell’attività), in caso di cessazione del rapporto di locazione commerciale “che non sia dovuto a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore” (art. 34 della Legge n. 392/1978).
Pertanto, il conduttore che è costretto a lasciare il locale presso il quale esercitava la sua attività e che quindi perderà in tutto o in parte l’avviamento che era riuscito a costruire, ha diritto ad ottenere dal locatore una somma di denaro che compensi questa perdita e gli consenta di riavviare tale attività altrove.
Quando spetta l'indennità al conduttore?
Per avere diritto all’indennità per la perdita di avviamento commerciale, è necessario che:
- sussista un contratto di locazione commerciale;
- l’immobile locato sia destinato ad attività industriali, commerciali, artigianali o di interesse turistico, che comportino contatti diretti con il pubblico dei consumatori;
- la cessazione del rapporto dipenda dal locatore.
A quanto ammonta l'indennità per la perdita di avviamento commerciale?
La misura dell’indennità varia a seconda dell’attività esercitata nell’immobile:
- 18 mensilità del canone di locazione per le attività industriali, commerciali e artigianali;
- 21 mensilità del canone di locazione per le attività alberghiere.
Inoltre, il conduttore ha diritto ad un’indennità aggiuntiva, pari all’importo di cui sopra, quando l’immobile viene adibito all’esercizio di un’attività inclusa nella stessa tabella merceologica, quindi affine a quella del conduttore uscente.
Tale indennità è prevista anche se l’attività in questione non viene esercitata nell’immediato, purchè entro un anno dalla cessazione della locazione precedente.
Occorre provare il danno subito?
L’indennità non è subordinata alla perdita in concreto dell’avviamento commerciale, o alla prova dell’effettivo danno che il conduttore abbia subito in conseguenza della risoluzione del contratto di locazione.
Il diritto all’indennità infatti, spetta in modo automatico alla cessazione del contratto, nella misura stabilita dalla legge, a prescindere dal maggiore o minore danno subito dal conduttore.
Cosa fare se il proprietario non paga l'indennità per la perdita di avviamento commerciale?
Se il proprietario non versa l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, l’inquilino può continuare a godere dell’immobile, versando i canoni di locazione pattuiti.
L’omissione o il ritardo del locatore al versamento dell’indennità, fa sorgere in capo a quest’ultimo il diritto di ritenzione dell’immobile sino all’effettivo pagamento. Fino a quando il locatore non paga l’indennità infatti, la ritenzione dell’immobile da parte del conduttore opera di diritto e costituisce una causa giustificativa della mancata consegna dell’immobile locato.
Ciò detto, se il locatore non versa l’indennità per la perdita dell’ avviamento commerciale all’inquilino, consigliamo di inviargli (a mezzo pec o raccomandata con ricevuta di ritorno) una lettera con cui gli si sollecita il pagamento dell’importo dovuto. Se nonostante tale sollecito di pagamento il locatore non provvede, il titolare dell’attività commerciale dovrà rivolgersi ad un avvocato per agire giudizialmente ed ottenere quanto dovuto.