4 Aprile 2023

La vendita diretta del bene pignorato

La riforma Cartabia, entrata in vigore a partire dal 1° marzo 2023, ha introdotto un’importante novità per il debitore che abbia subito il pignoramento di un immobile, ossia la possibilità per l’esecutato di vendere l’immobile autonomamente. Vediamo nel dettaglio come funziona questo nuovo istituto.

Il nuovo articolo 568 bis c.p.c. e la vendita richiesta direttamente dal debitore.

L’art. 568 bis ha introdotto la possibilità per il debitore esecutato di chiedere al Giudice di disporre la vendita dell’immobile pignorato, al di fuori del meccanismo della vendita forzata gestita dal Tribunale.
Una possibilità che, in certi casi, può rappresentare una buona alternativa per vendere l’immobile ad un prezzo di mercato anziché al prezzo imposto dal Tribunale.
La finalità di tale nuovo istituto, come chiarito nella legge delega, è quella di favorire una “liquidazione virtuosa e rapida attraverso la collaborazione del debitore”, facendo attenzione a non allungare eccessivamente e infruttuosamente i tempi del contenzioso, evitando frodi in danno dei creditori.

Come si deve procedere per chiedere la vendita diretta dell’immobile?

Il debitore deve fare istanza al Giudice dell’Esecuzione almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata per la vendita dell’immobile, chiedendogli di disporre la vendita diretta.
Insieme all’istanza devono essere depositati:
l’offerta di acquisto dell’immobile: il prezzo per l’acquisto dell’immobile non deve essere inferiore a quello indicato nella perizia redatta dall’esperto nominato dal Tribunale (e che deve essere inviata anche al debitore se questo non è costituito nella procedura esecutiva);
la cauzione versata dall’offerente, pari almeno al 10% del prezzo offerto.
Successivamente, il debitore – o l’offerente – devono notificare l’istanza e l’offerta, almeno 5 giorni prima dell’udienza fissata per la vendita, a una serie di soggetti, tra cui il creditore che ha avviato la procedura esecutiva.
Non è possibile formulare l’istanza più di una volta nella stessa procedura esecutiva.
La valutazione dell’istanza spetta quindi al Giudice dell’Esecuzione; inoltre, in taluni casi, i creditori possono opporsi ad essa.
All’udienza fissata per la vendita il Giudice, infatti, verifica il rapporto tra il prezzo offerto e il valore di stima dell’immobile indicato dall’esperto nella perizia: se il prezzo offerto è inferiore al valore indicato in perizia il Giudice concede dieci giorni per integrare l’offerta e la cauzione.
Se l’offerente non fa le integrazioni sarà disposta la vendita forzata dell’immobile; se invece le integrazioni vengono fatte il giudice dichiara ammissibile l’offerta.
Se il prezzo offerto è maggiore o uguale al valore indicato in perizia il Giudice dichiara ammissibile l’offerta e, se i creditori non fanno opposizione (hanno tempo per farla fino all’udienza), aggiudica l’immobile all’offerente.
I creditori possono opporsi all’istanza entro e non oltre l’udienza di vendita dell’immobile pignorato e, in tal caso, si apre un procedimento per la presentazione di altre offerte di acquisto, le quali dovranno proporre un prezzo superiore a quello dell’offerta presentata con l’istanza di vendita diretta.

Ma l’offerta di acquisto da chi deve provenire?

Le norme non indicano nulla in proposito, sicché potrebbe trattarsi di un soggetto del tutto estraneo rispetto al debitore, oppure di un parente, un amico o un conoscente del debitore che sia interessato ad acquistare l’immobile. In ogni caso, è bene ricordare che con l’aggiudicazione dell’immobile la proprietà dello stesso passerà all’offerente e il debitore dovrà lasciare l’immobile, salvo che non abbia pattuito con il nuovo proprietario la possibilità di restare nello stesso in virtù, ad esempio, di un contratto di comodato o di un contratto di locazione. Questo strumento sembra rappresentare un modo efficace per evitare la svendita dell’immobile, permettendone la cessione a un prezzo superiore a quello fissato dal Tribunale. Nel caso in cui i debiti siano inferiori al prezzo di vendita, peraltro, la differenza, al netto delle spese di procedura, potrà essere incamerata dal debitore stesso. Hai una procedura esecutiva immobiliare in corso e necessiti di un supporto? Contattaci e capiremo insieme cosa fare.

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