25 Agosto 2021

La vendita della casa pignorata prima dell’asta

La vendita all’asta della casa pignorata può presentare degli svantaggi sia per il debitore che per il creditore rendendo così più conveniente, a determinate condizioni, la vendita dell’immobile con una trattativa privata. Vediamo insieme come fare e quali vantaggi comporta tale operazione per debitore, creditore e potenziale acquirente.

Saldo e stralcio immobiliare.

L’espropriazione immobiliare è una procedura che consente al creditore di far espropriare i beni immobili (ad esempio casa, fabbricati, terreni) del debitore e di far disporre la vendita forzata degli stessi, al fine di recuperare la liquidità necessaria per soddisfare il proprio credito.

Quindi dalla vendita all’ asta dei beni immobili, il creditore può ottenere le somme di denaro che gli spettano.

Il principale problema delle aste è che molto spesso gli immobili vengono venduti a un prezzo notevolmente più basso rispetto al loro valore reale. Per il debitore, ciò comporta il rischio di restare fortemente indebitato anche dopo che la sua casa è stata venduta. Per il creditore invece, vi è il concreto pericolo di non recuperare l’intero credito ad esso spettante.

Una soluzione a tale problema è rappresentata dal cosiddetto saldo e stralcio immobiliare che consiste in una trattativa  privata con il creditore al fine di azzerare i debiti di chi sta per perdere la casa all’asta.

Vediamo insieme quali sono le fasi del saldo e stralcio immobiliare.

1) Proposta d'acquisto.

Innanzitutto, occorre che vi sia una valida proposta d’acquisto. L’operazione infatti non può avere inizio se non c’è un potenziale acquirente che abbia offerto una somma di denaro per l’acquisto della casa del debitore.

Una volta che la proposta è giunta al debitore, se ritenuta congrua, potrà essere da questi accettata a condizione, ovviamente, che la proposta transattiva venga accettata dal creditore e al buon esito dell’intera operazione.

2) Formulazione della proposta transattiva al creditore.

Con una proposta concreta nelle mani, il debitore potrà offrire al creditore una somma di denaro, complessivamente nei limiti di quanto offerto dal promissario acquirente, a tacitazione di ogni sua legittima pretesa creditoria.

La somma offerta al creditore può variare a seconda del valore dell’immobile e delle garanzie da esso vantate.

3) Istanza al Giudice dell'Esecuzione e svolgimento dell'operazione.

Con l’accettazione della proposta transattiva occorrerà poi presentare un’istanza al Giudice dell’Esecuzione e chiedere la fissazione di un’ udienza per formalizzare l’operazione.

Il Giudice quindi, convocherà tutte le parti davanti a sé (debitore, creditore e terzo acquirente) nonché  il Notaio incaricato alla stesura del rogito.

Si procederà quindi a stipulare l’atto di compravendita e, contestualmente, il Giudice dichiarerà l’estinzione della procedura esecutiva (previa formale rinuncia da parte del creditore, in quanto soddisfatto) e ordinerà la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

Con il provvedimento di estinzione della procedura esecutiva, i rischi non sono terminati!

Il suddetto provvedimento infatti è suscettibile di reclamo ai sensi dell’art. 630 c.p.c. da parte del debitore o del creditore procedente o degli altri creditori intervenuti fino a quale momento, oppure di opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell’art. 617 c.p.c. da parte di chiunque vi abbia interesse.

Solo dopo che sono decorsi 20 giorni utili ai fini dell’impugnazione dell'ordinanza di estinzione, la procedura esecutiva potrà dirsi definitivamente estinta.

Saldo e stralcio immobiliare: vantaggi per il debitore.

Il saldo e stralcio immobiliare consente al debitore di saldare integralmente e definitivamente la propria posizione nei confronti del creditore.

Nel momento in cui la casa va all’asta infatti, il debitore deve fare i conti con molte incognite che rischiano di far scendere notevolmente il prezzo dell’ immobile:

  1. Il prezzo base d’asta, che viene determinato dai periti del Tribunale, sarà già di per sé inferiore al valore reale della sua casa.
  2. L’offerta minima, ovvero l’importo minimo che i partecipanti all’asta possono offrire per cercare di aggiudicarsi la casa, è a sua volta inferiore del 25% rispetto al prezzo base.
  3. Le aste deserte sono un rischio da non sottovalutare, perché rappresentano il fattore che più di tutti determina la diminuzione del prezzo. Se nessuno partecipa alla prima asta e per vendere la casa è necessario organizzarne una seconda, questa volta il prezzo base sarà più basso, potendo scendere anche del 25%. Se poi fosse necessario organizzarne anche una terza, la base d’asta diminuirebbe ulteriormente e così via.

Vi è quindi il rischio che la casa venga svenduta a un prezzo molto basso. In questo modo il debitore esecutato non solo perderebbe il proprio immobile (spesso unico bene, prima casa), ma con il ricavato irrisorio dell’asta immobiliare non riuscirebbe neanche a pagare il debito contratto, continuando ad essere insolvente.

Con il saldo e stralcio invece, il debitore ha la possibilità di trattare direttamente con il creditore e trovare un accordo che gli consenta di sanare integralmente la propria posizione debitoria. Così facendo, le pretese del creditore verranno in parte soddisfatte e in cambio questi si impegnerà a rinunciare a qualsiasi altra pretesa, presente e futura, nei confronti del debitore.

Saldo e stralcio immobiliare: vantaggi per il creditore.

A questo punto sorge spontanea la domanda: perché mai il creditore dovrebbero accettare un simile compromesso accontentandosi di ricevere meno di quanto effettivamente gli spetti?

Il motivo è semplice: le incognite legate alle aste costituiscono un grande rischio anche per lui. Come noto, se le prime aste vanno deserte, aumentano le probabilità che la casa venga svenduta a un prezzo molto inferiore al suo valore. Di conseguenza, anche il creditore dovrà fare i conti con l’eventualità di non rivedere più buona parte dei loro soldi.

Anche se con il saldo e stralcio deve accontentarsi di ricevere solo una parte di quanto gli spetta, il creditore ha il grande vantaggio di ricevere i soldi subito, senza dover attendere che la casa (o in generale qualsiasi immobile),  venga aggiudicata all’asta con tutti gli interrogativi del caso.

Saldo e stralcio immobiliare: vantaggi per il potenziale acquirente.

Veniamo ora al nuovo proprietario dell’immobile, cioè a colui che acquisterà la casa.

Con il saldo e stralcio il potenziale l’acquirente ha la possibilità di comprare l’immobile ad un prezzo inferiore e sicuramente più conveniente  rispetto a quello di libero mercato.

 

Si consiglia di procedere all’operazione di acquisto solo quando si è in possesso del documento che certifichi l’estinzione della procedeura esecutiva, che può essere dichiarata solo dal Giudice dell’Esecuzione, previa rinuncia formale da parte del creditore.

Il consiglio degli avvocati di miOPPONGO.it.

Alla vendita giudiziaria, il nostro ordinamento offre diverse e tante alternative. Si pensi ad esempio alla conversione del pignoramento,  alle procedure di sovraindebitamento previste dalla Legge n.  3/2012, all’assegnazione del bene ad eventuali comproprietari, ecc.  

Tuttavia,  a parere di chi scrive il saldo e stralcio immobiliare è la soluzione migliore per tutti:

  • il creditore ha la possibilità di recuperare in tempi rapidi parte dei propri soldi, anziché attendere l’esito della vendita all’asta, che potrebbe avere tempi più lunghi ed esiti meno soddisfacenti;
  • il debitore può eliminare il proprio debito tramite l’esborso di una cifra minore, senza subire pesanti conseguenze a livello finanziario, ad esempio l’impossibilità di chiedere un finanziamento in futuro;
  • l’acquirente può ottenere una consistente riduzione di spesa per l’acquisto dell’immobile.

Nel presente articolo abbiamo descritto molto sinteticamente l’operazione di saldo e stralcio immobiliare che, come ci si potrà facilmente rendere conto è molto complessa e presenta tante varianti e soluzioni in base al caso concreto.  

Per tale motivo consigliamo, prima di cimentarsi autonomamente in essa, di rivolgersi a professionisti specializzati in materia per evitare successive spiacevoli problematiche.

Gli avvocati di miOPPONGO.it hanno una esperienza pluriennale in materia e, con il loro Team di professionisti, sapranno assisterti e aiutarti a negoziare il saldo e stralcio immobiliare più adatto alle tue esigenze.

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