28 Febbraio 2023

La provvigione dell’agente immobiliare

In questo articolo spieghiamo che cos'è la provvigione dell' agente immobiliare, come si calcola, quando spetta e quando non è dovuta, con riferimento alla conclusione dell' affare. Vediamo insieme tutti i dettagli normativi e la giurisprudenza in materia.

Cos'è la provvigione dell'agente immobiliare?

La provvigione è il compenso riconosciuto all’ agente che abbia svolto un ruolo di mediazione tra le parti interessate alla compravendita di un immobile. Il suo ammontare viene calcolato, in percentuale, sul prezzo di vendita del bene.

Affinchè dall’attività prestata dall’agente sorga il diritto a ricevere un corrispettivo, sono richiesti due requisiti, uno soggettivo altro oggettivo.

Analizziamoli

  • requisito soggettivo: è necessario che l’agente sia regolarmente iscritto all’ apposito Albo professionale;

  • requisito oggettivo: tale requisito attiene allo svolgimento della trattativa. E’ necessario che esista un nesso di causalità tra l’attività dell’agente immobiliare e la conclusione positiva dell’accordo.

Tale disciplina, non essendo specificamente contenuta in una norma di legge, la si deduce facendo riferimento all’art. 1748 del nostro Codice civile, che si occupa di regolamentare genericamente il contratto di agenzia.

Sulla base di questa disposizione, il diritto alla provvigione per l’ agente immobiliare spetta in tutti i casi in cui l’ operazione in oggetto risulti conclusa per effetto del suo intervento.

Inoltre, il combinato disposto dell’ art. 1748 e dell’ art. 1754 c.c. (contenente le norme che regolano l’attività del mediatore), chiarisce quale debba essere la posizione dell’ agente immobiliare nei confronti delle parti contraenti, come si svolge la sua attività all’ interno della trattativa, perché – e quando – ha diritto al relativo compenso per il lavoro svolto.

Quali sono gli obblighi dell'agente immobiliare?

L’ agente immobiliare svolge la sua attività interponendosi attivamente tra due soggetti che intendono concludere un contratto che abbia come oggetto un bene immobile.

Di fatto, nel rapporto tra le parti, l’ agente riveste il ruolo di intermediario e svolge il suo operato mettendo in relazione le richieste di entrambe. Per questo motivo, è indispensabile che sia terzo ed imparziale, ponendosi al di sopra dei contraenti.

Ne consegue che, l’agente può qualificarsi tale quando non risulta legato da vincoli di dipendenza o di collaborazione lavorativa con nessuna delle due parti. Allo stesso modo, non può né rappresentare una delle due, né – tanto meno – agire nell’interesse di una di esse: tutte queste situazioni, infatti, rientrano in fattispecie diverse come, per esempio, il mandato o il procacciamento di affari.

Data la sua posizione di terzietà, gli obblighi dell’agente immobiliare possono essere schematizzati nello svolgimento di alcune precise attività:

  • il dovere di informazione (ex art. 1759, comma 1^, c.c), per il quale alle parti vanno comunicate, in dettaglio, tutte le condizioni di natura tecnico-giuridica riguardanti l’ immobile in oggetto, come ad esempio eventuali ipoteche che gravano sull’ immobile (sul punto leggi, L’ipoteca sulla casa: cos’è e come funziona). Per farlo, l’agente seguirà il criterio della diligenza e correttezza professionale, riportando solo le circostanze a lui note e personalmente accertate: di converso, gli è vietato comunicare notizie non vere o non sufficientemente controllate;
  • l’ obbligo di registrazione del preliminare di vendita e il pagamento dell’imposta di registro, qualora le parti non provvedano a tali adempimenti (sul punto leggi, Il contratto preliminare di compravendita).

L’ agente che non adempia a tali incombenze o non mantenga una posizione di imparzialità e indipendenza, oppure ancora non ottemperi al dovere di informazione delle parti, ne risponde nei confronti dei contraenti.

In tal caso quindi, laddove il contraente ritenesse di aver subito dei danni dalla condotta inadempiente del mediatore, ha la possibilità, con l’assistenza di un avvocato, di agire nei confronti dell’agente al fine di ottenere il risarcimento dei danni subati, i quali dovranno essere tutti provati.

Agente immobiliare: quando spetta la provvigione?

Atteso il nesso di causalità richiesto, il diritto alla provvigione è direttamente correlato alla conclusione positiva dell’affare.

Ne deriva quindi che, già nel momento in cui viene stipulato il contratto preliminare di vendita, l’agente immobiliare matura il diritto a ricevere il relativo compenso. Tuttavia, in alcuni casi, si può prevedere che la provvigione spetti all’agente solo nel momento successivo al pagamento del prezzo concordato per il trasferimento di proprietà dell’immobile.

Queste disposizioni si applicano anche nell’ ipotesi in cui al preliminare non segua il contratto definitivo, purché ciò si verifichi per effetto del comportamento inadempiente di una delle parti contraenti. Infatti, poiché l’ agente svolge essenzialmente un’ attività di mediazione, qualora dimostri che le parti si siano realmente avvantaggiate del suo operato (per esempio, essendo state messe in contatto, oltre che edotte e correttamente informate sulle circostanze oggettive dell’ affare), questi può rivendicare il suo diritto a ricevere un compenso.

Nel momento in cui si accerti che l’affare sia stato concluso, anche qualora risulti che l’agente immobiliare non abbia partecipato alle successive fasi della compravendita, il professionista avrà diritto a ricevere la sua provvigione: semmai, tale carente partecipazione può incidere sull’importo del corrispettivo dovuto a titolo di compenso, riducendone l’ammontare.

In tale ipotesi quindi, l’agente immobiliare potrà agire per vie legali nei confronti dei contraenti che rifiutano di pagare la provvigione ad esso spettante, per ottenere quanto dovuto.

Agente immobiliare: quando non spetta la provvigione?

Da tutto quanto sopra esposto, si deduce quanto segue: se la conclusione dell’ affare non è in rapporto causale diretto con l’ attività dell’ agente immobiliare, quest’ultimo non ha diritto a ricevere la provvigione.

A tale proposito, la Corte di Cassazione si è trovata più volte ad affrontare la tematica relativa alla pretesa del compenso da parte dell’agente. I Giudici di legittimità hanno esaminato il punto essenziale della successione temporale degli eventi contrattuali, precisando che le circostanze di carattere temporale non incidono sul nesso di causalità.

In altre parole, il diritto al compenso dell’agente non viene meno anche se la conclusione dell’ affare è avvenuta dopo la scadenza del mandato, oppure sia trascorso un ampio lasso di tempo tra l’inizio e la conclusione delle trattative. 

Lo stesso vale se le parti continuano la negoziazione in modo autonomo, oppure se a una delle parti originarie venga affiancato o sostituito un contraente diverso: in questo caso ciò che rileva è che, tra il soggetto presente all’ inizio delle trattative e il successivo, ci sia una continuità e la conclusione del contratto sia collegata o collegabile al contatto promosso a monte dall’agente, cosi come definito tra le parti originarie.

Diversamente, non vi è alcun diritto al compenso se la prima fase della contrattazione, così come avviata dall’ agente, non abbia prodotto un risultato positivo. La Corte di Cassazione con la sentenza  n. 31860/2019 ha precisato che,  nella fattispecie, rileva la circostanza per la quale sono intervenute iniziative del tutto nuove, non ricollegabili alla precedente attività di mediazione dell’ agente e che, pertanto, escludono il diritto di quest’ ultimo a pretendere la provvigione riferita all’affare concluso dalle parti.

Affare non concluso: spetta la provvigione all'agente?

Si è ribadito più volte che la fonte del diritto alla provvigione va individuata nella conclusione dell’affare.

Quindi dobbiamo chiederci: quando un affare può dirsi concluso?

La definizione di un accordo può individuarsi nel momento in cui l’operazione di natura economica alla base delle trattative, abbia generato un reciproco rapporto obbligatorio tra le parti. In altre parole, se l’atto per cui l’agente ha speso il suo operato non si produce, il diritto al compenso viene meno, in tutto o in parte.

Il nostro codice civile non dettaglia le ipotesi in cui all’agente non spetta la provvigione. Pertanto, ancora una volta,  è alla giurisprudenza che si deve fare riferimento per individuare le ipotesi in cui l’agente non può pretendere la provvigione.

Sul punto i giudici hanno affermato che, il momento in cui matura un diritto al compenso, va individuato nella sottoscrizione di un accordo che faccia nascere un rapporto obbligatorio tra le parti (Tribunale di Roma, sentenza n. 4603/2017).

Pertanto, qualora non sorga un vincolo reciproco di prestazione tra le parti, il contratto non può considerarsi esistente e l’affare non è concluso. Ne consegue che, in tale ipotesi, non sussiste nemmeno il relativo diritto dell’ agente a ricevere il compenso per l’opera prestata.

Chi paga l'agente immobiliare per la vendita?

Una delle domande che viene formulata frequentemente agli avvocati di mioppongo.it è la seguente: “Chi deve pagare l’agente immobiliare per la vendita? L’acquirente o il venditore?”

Il pagamento della provvigione dell’ agente immobiliare spetta ad entrambe le parti contrattuali: quindi il compenso deve essere corrisposto sia dal venditore che dall’ acquirente. Tuttavia le parti possono accordarsi diversamente.

Di norma, la somma dovuta a titolo di provvigione si attesta tra il 2% e il 5% del prezzo di vendita del bene immobile. A tale proposito può sorgere un dubbio riguardante il reale ammontare del compenso spettante all’agente, qualora siano state instaurate trattative che, in origine, riguardavano un prezzo di vendita successivamente modificato.

Quindi ci si chiede: se l’acquirente, dopo la conclusione del contratto,  corrisponde effettivamente il prezzo proposto in origine, come va calcolata la provvigione dell’ agente immobiliare?

In assenza di una norma codicistica ad hoc, la risposta a tale domanda va individuata nella giurisprudenza. La Corte di Cassazione infatti, ha più volte ribadito che la provvigione va calcolata – e pagata – in percentuale al prezzo di vendita reale ed effettivo, ovvero facendo riferimento alla cifra indicata nel contratto sottoscritto dalle parti.

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