3 Marzo 2022

L’ipoteca sugli immobili per i debiti tributari

L'Agenzia delle Entrate - Riscossione, per riscuotere i crediti tributari vantati nei confronti dei contribuenti che omettono il pagamento delle tasse, può iscrivere ipoteca sui loro immobili e avviare la relativa procedura coattiva per recuperare le somme spettanti. Vediamo insieme come funziona l'iscrizione ipotecaria per debiti tributari e quando può essere contestata.

Quando l'Agenzia delle Entrate può iscrivere ipoteca su un immobile.

La prima cosa da sapere è che l’iscrizione ipotecaria da parte dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione (A.D.E.R. ex Equitalia) può avvenire solo nel caso in cui l’ammontare del debito verso l’Erario (tasse e imposte non pagate) accumulato dal debitore, è superiore ad Euro 20.000,00. L’ipoteca potrà gravare su uno o più immobili del contribuente moroso ed essere pari al doppio dell’ammontare delle somme da corrispondere. Questo spiega come mai, di solito, si consiglia di pagare una quota delle tasse dovute, in modo da far scendere la soglia del debito verso l’Erario al di sotto di Euro 20.000,00 ed evitare così l’iscrizione ipotecaria.

In ogni caso, prima di avviare la procedura esecutiva volta a vendere l’immobile ipotecato, l’Agenzia delle Entrate – Riscossione dovrà inviare all’interessato il preavviso di iscrizione ipotecaria, ovvero la comunicazione con la quale il contribuente viene invitato a pagare il debito tributario entro il termine di 30 giorni.

Scaduto inutilmente questo lasso di tempo, ovvero senza versare le somme dovute, oltre che in mancanza di richiesta di rateizzazione, sospensione o sgravio da parte del contribuente, l’Agenzia potrà procedere con l’iscrizione presso la Conservatoria competente. Pertanto, la cancellazione dell’ ipoteca iscritta dall’Agenzia delle Entrate – Riscossione si può richiedere solo dopo aver pagato l’intero debito tributario ( capitale + interessi).

Una volta formalizzata l’iscrizione dell’ipoteca sui beni del debitore, se le somme continuano a rimanere insolute e non sono nemmeno oggetto di rateizzazione, sospensione o sgravio, l’Agenzia intraprende la procedura esecutiva per vendere gli immobili ipotecati all’asta. In tal caso, si parla di espropriazione forzata dell’immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione.

Bisogna considerare che l’iscrizione dell’ipoteca rappresenta una tappa fondamentale e indispensabile per poter recuperare il credito nel rispetto delle norme. Tuttavia, affinché questo possa legittimamente avvenire, il contribuente dovrà maturare un debito tributario superiore ad Euro 120.000,00.

Facciamo un esempio.

Tizio ha un debito verso l’Erario, in quanto non ha pagato tasse e imposte per Euro 40.000,00. In questo caso, l’Agenzia delle Entrate – Riscossione, potrà solo iscrivere ipoteca sugli immobili del debitore Tizio, ma non potrà proseguire con l’esecuzione forzata e dunque con la vendita dei suoi immobili poichè il debito tributario è inferiore alla soglia di Euro 120.000,00.

Occorre inoltre far presente che, quando sussistono i presupposti per mettere all’asta un bene, al ricavato della vendita potranno partecipare, insieme all’Agenzia delle Entrate – Riscossione, anche altri eventuali creditori del contribuente, come ad esempio gli istituti di credito.

Casi di invalidità dell'iscrizione ipotecaria.

Esistono tutta una serie di casi in cui l’iscrizione ipotecaria è invalida e quindi destinata a decadere in seguito alla pronuncia emessa dal Giudice competente.

  • Il primo caso piuttosto ricorrente di invalidità, si verifica nel momento in cui il debito verso l’Erario non è superiore ad Euro 20.000,00.
  • L’ipoteca deve essere sempre preceduta dal preavviso di iscrizione ipotecaria, quindi dalla comunicazione con la quale si invita il contribuente a saldare il debito entro e non oltre il termine di 30 giorni. Il mancato inoltro di questo avviso si risolve, come chiarito da tante pronunce giurisprudenziali, in una lesione della sfera patrimoniale del cittadino.
    Pertanto, in virtù di questo principio, l’Agenzia delle Entrate – Riscossione non potrà omettere il contraddittorio, necessario affinché il debitore possa anche svolgere eventuali osservazioni in modo da evidenziare possibili errori, come ad esempio quelli che riguardano i dati anagrafici o il pagamento già effettuato e provato dalle ricevute di versamento. Si ricorda che la mancata notifica del preavviso dovrà essere contestata entro 60 giorni dal momento in cui avviene l’iscrizione ipotecaria.
  • Quando la cartella esattoriale che riporta il debito da versare è già caduta in prescrizione. In queste ipotesi bisogna comunque prestare massima attenzione perché i termini variano in base al tipo di imposta.
  • L’ipoteca è inoltre invalida quando il debitore ha ottenuto un provvedimento di sgravio, la sospensione della cartella esattoriale oppure provvede al pagamento rateale delle somme dovute all’Erario.
  • Esiste poi un altro caso in cui l’ipoteca potrebbe decadere, ovvero quando viene iscritta trascorso un anno dall’avvenuta notifica della cartella esattoriale o dopo 180 giorni dall’intimazione ad adempiere.

Regole precise valgono poi quando l’immobile su cui viene iscritta l’ipoteca è cointestato. In tal caso infatti, il contribuente risponderà soltanto per la sua quota, mentre il valore del gravame non potrà superare la metà del valore del bene.

Quanto descritto non può essere considerato un elenco esaustivo dei casi di invalidità e nullità dell’iscrizione ipotecaria effettuata dall’Agenzia delle Entrate – Riscossione. Esistono infatti altre fattispecie, molte delle quali evidenziate dalla giurisprudenza più recente e maggioritaria, oltre che beni impignorabili per legge sui quali molto spesso l’Ente della Riscossione iscrivere illegittimamente l’ipoteca.

Si pensi ad esempio ai limiti di espropriazione della prima casa.  L’ Agenzia delle Entrate – Riscossione infatti, non può procedere con la vendita o il pignoramento immobiliare della prima casa, se l’immobile:

  1. costituisce l’unica abitazione del debitore in cui ha stabilito la propria residenza anagrafica;
  2. è iscritto al catasto come abitazione civile;
  3. non è classificato come immobile di lusso;
  4. non è accatastato nella categoria di ville e castelli.

La legge, tuttavia, offre dei rimedi appositi affichè i contribuenti ingiustamente colpiti dai provvedimenti del concessionario, con l’assistenza di un avvocato, possano far valere le proprie ragioni.

Come contestare l'iscrizione ipotecaria per debiti tributari.

Quando si riscontrano incongruenze, oltre che la mancanza dei presupposti previsti dalla legge, il contribuente, con l’obbligatoria assistenza di un avvocato, può impugnare l’iscrizione ipotecaria seguendo un preciso iter.

La suddetta impugnazione dovrà essere basata sui vizi di forma, quindi non assumeranno alcun rilievo le ragioni che attengono ai debiti, per i quali bisogna effettuare una distinta impugnazione nel rispetto dei 60 giorni dall’avvenuta notifica della relativa cartella esattoriale (sul punto leggi, Come impugnare una cartella esattoriale).

Dal punto di vista strettamente tecnico, quindi, l’ipoteca si può contestare in giudizio solo con riferimento ai vizi di forma e non di merito.

L'espropriazione forzata dell'immobile.

L’espropriazione forzata che viene avviata dall’Agenzia delle Entrate – Riscossione è disciplinata da una normativa speciale, ovvero dal DPR 602/1973. L’art. 52 del citato Decreto Presidenziale, in particolare, prevede che la vendita all’asta dei beni oggetto di pignoramento avviene direttamente a cura dell’Ente della Riscossione, quindi non sarà necessario un provvedimento di autorizzazione da parte dell’ Autorità Giudiziaria.

Inoltre, il comma 2 bis del citato articolo prevede che il contribuente, con il benestare dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione, può vendere l’immobile ipotecato o pignorato. In questo modo, l’ Ente della riscossione potrà soddisfare il credito grazie al ricavato ottenuto a conclusione dell’asta. L’eventuale eccedenza, invece, verrà versata al debitore entro il termine di 10 giorni dall’incasso.
Il valore del bene su cui è iscritto il gravame è quello che generalmente viene specificato nel verbale di pignoramento, altrimenti verrà stabilito da un esperto in grado di stimare un congruo prezzo di mercato.

A norma dell’articolo 52, comma 2-ter, quando il contribuente si avvale della facoltà di vendere il bene, il primo e l’eventuale secondo o terzo incanto dovranno essere fissati nel rispetto di precise scadenze.

L’aggiudicazione verrà assegnata al miglior offerente ad un prezzo che non sia inferiore alla metà del valore base nel caso del primo incanto, altrimenti si procederà con riduzioni progressive pari ad un terzo.
Con la vendita del bene si conclude quindi l’intero procedimento e pertanto il contribuente potrà estinguere il debito che porterà alla cancellazione dell’ipoteca, oltre che all’iscrizione a ruolo dei debiti.

 

Alla luce di quanto spiegato l’iter di vendita, così come le fasi precedenti a partire dall’iscrizione a ruolo e fino alla notifica del preavviso di iscrizione, sono abbastanza complessi e dovranno essere analizzati con molta attenzione. Solo in questo modo sarà possibile constatare eventuali vizi e quindi la sussistenza dei presupposti per poter agire validamente in giudizio. Il supporto di un legale con comprovata esperienza in materia tributaria, come gli avvocati di miOPPONGO.it,  si rivela indispensabile per ottenere la migliore tutela dei propri interessi.

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