3 Settembre 2021

Il Fondo di Garanzia per l’acquisto della prima casa

Con il Fondo Prima casa lo Stato, in presenza di determinati requisiti, offre ai cittadini garanzie per l’acquisto dell'abitazione principale. Vediamo insieme che cos’è, come funziona e le novità introdotte dal Decreto Sostegni bis.

Cos'è il Fondo di Garanzia per la Prima casa.

Il Fondo prima casa è una forma di agevolazione che lo Stato concede a coloro che vogliono acquistare appunto la prima casa, ma non hanno la liquidità o le garanzie sufficienti per avere un mutuo dalla banca.

Pensiamo ad esempio ai giovani da poco entrati nel mondo del lavoro: spesso le banche, per dare loro credito, chiedono delle garanzie aggiuntive rispetto all’ipoteca sulla casa, come ad esempio la fideiussione di un familiare. In questo modo il genitore, la sorella o lo zio sono obbligati in solido con l’intestatario del mutuo così se il cliente non paga, la banca può rivalersi direttamente su di loro.

Per superare tale ostacolo, con la Legge di Stabilità 2014, è stato istituito per la prima volta il Fondo di garanzia prima casa con cui lo Stato offre ai cittadini “garanzie per l’accensione di mutui ipotecari” relative ad immobili da adibire ad abitazione principale.  Nello specifico il Fondo, gestito da Consap, prevede una garanzia pubblica del 50% della quota capitale del mutuo. Cosa significa? Facciamo un esempio concreto. Immaginiamo che tu abbia chiesto un mutuo di Euro 100.000,00: con il pagamento delle rate dovrai restitutire alla banca Euro 100.000,00 per quota capitale, oltre alla quota interessi (che varia in base al tipo di mutuo scelto). Accedendo al Fondo di Garanzia lo Stato ti concede una copertura di Euro 50.000,00, ossia il 50% di Euro 100.000,00.

Con l' accesso al Fondo Prima casa la banca si impegna a non chiedere al mutuatario ulteriori garanzie, non assicurative, oltre all'ipoteca sull'immobile e alla garanzia fornita dallo Stato.

Requisiti per accedere al Fondo Prima casa.

Il Fondo è rivolto a tutti coloro che, alla data di presentazione della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, non siano proprietari di altri immobili a uso abitativo (anche all’estero). E’ fatto salvo il caso in cui il mutuatario ha acquistato immobili per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e li ha ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Inoltre, l’ammontare del mutuo non deve essere superiore ad Euro  250.000.00 e deve essere richiesto alternativamente per:

  • l’acquisto;
  • l’acquisto con interventi di ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza energetica dell’immobile;
  • l’acquisto con accollo da frazionamento (da costruttore).
Il Fondo di Garanzia Prima Casa è aperto a tutti senza limiti di età, reddito e composizione familiare.

Fondo Prima casa: caratteristiche dell'immobile da comprare.

Per accedere al Fondo è altresì necessario che l’immobile per il quale si chiede il finanziamento presenti le seguenti caratteristiche:

  1. deve essere sito nel territorio nazionale;
  2. deve essere adibito ad abitazione principale;
  3. non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere le caratteristiche di immobile di lusso.
L’iniziativa del Fondo prevede il rilascio della garanzia statale per il finanziamento erogato da una banca esclusivamente per l’acquisto di un immobile adibito a "prima casa".

Decreto Sostegni bis e acquisto prima casa.

Con l’entrata in vigore del Decreto legge n. 73 del 25 maggio 2021, “Misure urgenti connesse all’emergenza COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani e i servizi territoriali” (c.d. “Decreto Sostegni bis”), sono state introdotte importanti novità riguardanti il Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa.

Il citato decreto infatti, ha elevato la garanzia concedibile dal Fondo all’80% della quota capitale per tutti coloro che presentano i seguenti concorrenti requisiti:

1) Appartenenza alle categorie prioritarie.

Rientrano nelle categorie prioritarie:

  1. le coppie coniugate ovvero conviventi da almeno due anni, in cui almeno uno dei componenti non abbia superato i trentacinque anni;
  2. le famiglie monogenitoriali con figli minori. In questo caso il richiedente del mutuo deve essere: una persona non coniugata, né convivente con l’altro genitore di nessuno dei propri figli minori con sé conviventi; oppure una persona separata o divorziata o vedova, convivente con almeno un proprio figlio minore;
  3. giovani che non abbiano compiuto trentasei anni;
  4. inquilini di alloggi popolari.

Per tali categorie è previsto un tasso calmierato del finanziamento: il tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM).

2) Valore ISEE inferiore ad Euro 40.000,00.

Il richiedente deve avere un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore ad Euro 40.000,00 annui.

3) Mutuo superiore all'80%.

Possono accedere coloro che ottengono un mutuo superiore all’80% rispetto al prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.

Quindi in parole molto semplice, lo Stato dice alle banche: ti garantisco che riavrai l’80% del prestito, anche nell’eventualità  che il mutuatario non fosse in grado di pagarlo, ma solo se ti impegni a prestargli quasi (o tutto) il capitale necessario per comprare la casa.

Per coloro che, pur rispettando i requisiti di accesso al Fondo, hanno un ISEE superiore ad Euro 40.000,00 annui, la garanzia resta al 50% della quota capitale (vedi sopra).

Come presentare la domanda al Fondo di Garanzia Prima casa.

La richiesta di accesso al Fondo Prima casa deve essere inoltrata alle banche o agli intermediari finanziari aderenti all’iniziativa.

La modulistica da compilare e l’elenco delle banche che aderiscono, in continuo aggiornamento, è consultabile  sul sito della Consap e sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Consap, entro 20 giorni dalla ricezione della domanda da parte della banca trasmittente, comunica a quest’ultima l’ammissione alla garanzia. Quindi la banca entro 90 giorni comunica a Consap il perfezionamento del mutuo garantito, o la mancata erogazione. In tale ultimo caso la garanzia decade.

Ricordiamo che la domanda per accedere al Fondo con la garanzia dell’80% potrà essere presentata fino al 30 giugno 2022.

Si precisa inoltre che è sempre facoltà della banca, in base alle proprie ed esclusive valutazioni, decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo.

Cosa succede se non si pagano le rate del mutuo?

In caso di inadempimento del mutuatario per mancato pagamento delle rate del mutuo, il Fondo interviene liquidando alla banca l’importo previsto dalla garanzia per poi agire nei confronti del mutuatario stesso per il recupero della somma liquidata.

Quindi al mutuatario resta sempre l’obbligo di restituire per intero le somme pagate dal Fondo alla banca, il quale provvede al recupero della somma versata anche mediante il ricorso alla procedura di iscrizione a ruolo tramite l’Agenzia delle Entrate Riscossione.

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