18 Febbraio 2021

Il deposito cauzionale nel contratto di locazione

Breve guida sul deposito cauzionale nelle locazioni: che cos’ è, qual è il suo scopo e quali sono le modalità e i tempi di versamento e restituzione.

Che cos'è il deposito cauzionale.

Il deposito cauzionale è una somma di denaro che il conduttore, al momento della stipula del contratto, versa al locatore, a garanzia di eventuali inadempimenti contrattuali. Sia nelle locazioni abitative che ad uso commerciale, tale somma non può superare le tre mensilità del canone di locazione: ad esempio, se il canone di locazione mensile ammonta ad Euro 600,00, il deposito cauzionale non potrà superare l’importo di Euro 1.800,00.
Laddove all’interno del contratto sia riportata una clausola che prevede il versamento della cauzione per un importo superiore alla soglia indicata, la stessa è da ritenersi nulla con conseguente diritto dell’inquilino alla restituzione del maggior importo versato, anche prima della scadenza del contratto.

Qual è il suo scopo.

Lo scopo del deposito cauzionale è quello di tutelare il locatore, almeno in parte, da eventuali inadempimenti del conduttore al pagamento dei canoni mensili e/o spese accessorie e per possibili danni che il conduttore può cagionare all’immobile locato.

Il versamento del deposito cauzionale.

Il versamento del deposito cauzionale avviene all’atto della sottoscrizione del contratto di locazione mediante assegno, contanti, bonifico intestato al proprietario, garanzia fideiussoria, bancaria o assicurativa.
All’atto del versamento, è consigliabile farsi rilasciare una ricevuta di deposito cauzionale dal locatore di modo che, quando l’inquilino lascerà l’immobile e avrà diritto alla restituzione della cauzione, il proprietario non potrà eccepirgli nulla.

La restituzione del deposito cauzionale.

La restituzione del deposito cauzionale avviene al momento della riconsegna dell’immobile, unitamente agli interessi.
Ai sensi dell’art. 11 della legge 398/72 infatti, sul deposito cauzionale sono dovuti gli interessi legali che il proprietario potrà pagare all’inquilino alla fine di ogni anno del rapporto, oppure in un’unica soluzione al termine della locazione.
Pertanto, alla fine del rapporto di locazione, proprietario ed inquilino dovranno incontrarsi nell’immobile locato, affinchè il proprietario possa verificare che l’appartamento (o il locale commerciale) venga riconsegnato nello stato di fatto in cui si trovava all’inizio della locazione, salvo il normale deterioramento derivante dall’uso.
In quest’occasione, potranno  verificarsi due ipotesi:

  1. Se l’immobile locato viene riconsegnato privo di danni, il proprietario deve provvedere,contestualmente alla riconsegna delle chiavi da parte del conduttore, alla restituzione del deposito cauzionale oltre gli interessi legali. Conduttore e locatore quindi, redigeranno e firmeranno un verbale di riconsegna dell’immobile, dando atto di quanto sopra.
  2. Se l’immobile viene riconsegnato con danni e non sorgono contestazioni circa l’esistenza e l’entità degli stessi, allora le parti potranno accordarsi per un risarcimento che decurteranno dall’importo della cauzione versata: il proprietario quindi, restituirà al conduttore l’importo versato a titolo di deposito cauzionale, al netto della quantificazione dei danni. In questo caso consigliamo di indicare nel verbale di riconsegna anche l’accordo intervenuto tra le parti circa i danni, cosicché conduttore e locatore non potranno avanzare in futuro reciproche pretese. Se invece dovessero sorgere contestazioni circa i danni, allora è bene riportare le contestazioni di entrambe le parti all’ interno del verbale di riconsegna dell’immobile, e rivolgersi al proprio legale di fiducia per risolvere la controversia insorta.

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