22 Febbraio 2023

Il contratto preliminare di compravendita

Una delle tappe più importanti del percorso che conduce alla compravendita di un immobile è quella in cui le parti stipulano il contratto preliminare, un atto negoziale che precede la conclusione del contratto definitivo e produce effetti giuridici in capo a entrambi i contraenti.

Cos’è il contratto preliminare di compravendita immobiliare

Il preliminare di vendita di un immobile è un accordo con cui i soggetti interessati alla trattativa prestano il loro consenso a stipulare un successivo contratto che produrrà effetti reali e definitivi, come il trasferimento di proprietà del bene e il pagamento del prezzo concordato per la compravendita.

In questa fase, l’impegno delle parti si concretizza nella reciproca promessa di acquisto e vendita dell’immobile: pertanto i contraenti vengono definiti come “promissario acquirente“e “promittente alienante“.
Ed è una promessa di carattere vincolante che, se non viene mantenuta, dà luogo a conseguenze giuridiche in capo al soggetto inadempiente.

Nel linguaggio comune, il contratto preliminare di vendita di un immobile viene anche chiamato “compromesso”: di fatto, però, questo termine è usato in maniera impropria, perché il compromesso fa parte di una fase interlocutoria della trattativa, che segue la proposta di acquisto e può sostanzialmente consistere anche in una scrittura privata, mirata a fissare i termini generici dell’accordo.
Il preliminare di vendita, invece, va redatto in un momento ancora successivo a quella fase e contiene tutti i dati relativi all’obbligo di contrarre, assunto dalle parti.

Il contratto preliminare di compravendita è una promessa di carattere vincolante che, se non viene mantenuta, dà luogo a conseguenze giuridiche in capo al soggetto inadempiente

Funzionalità del contratto preliminare di compravendita.

Oltre a garantire la stipula dell’accordo finale, il preliminare contiene i punti (essenziali e accessori) inerenti al trasferimento del bene, oggetto del contratto definitivo. Ma non solo: nell’intervallo di tempo che intercorre tra la redazione del preliminare e la conclusione del contratto definitivo, i soggetti interessati possono svolgere una serie di adempimenti strumentali alla vendita, per esempio richiedere un mutuo o un finanziamento per l’acquisto dell’immobile, oppure organizzare il trasloco nella nuova residenza.

Come si giunge alla stipula del preliminare?

Attraverso la redazione del contratto preliminare, il proprietario di un immobile si impegna a trasferire all’acquirente la proprietà del bene, alle condizioni (anche economiche) e nei termini concordati.

Si tratta di un accordo vincolante e obbligatorio, mirato a fissare l’impegno delle parti, il cui esito “naturale” consiste proprio nella stipula del contratto definitivo.

In via del tutto intuitiva, quindi, il preliminare di compravendita immobiliare è un atto che riveste un’importanza tutt’altro che marginale nella globalità dell’accordo: rileva, per questo, il ruolo di un intermediario competente ed esperto in materia, rappresentato, nella fattispecie, dall’agente immobiliare, la cui presenza garantisce la definizione di tutti gli aspetti tecnici dell’accordo.

In particolare, l’agenzia immobiliare svolge un compito di mediazione, mettendo in contatto la domanda con l’offerta, attraverso un lavoro che comprende la proposta di acquisto, gli aspetti economici dell’affare e porta a conoscenza di entrambe le parti ogni segmento della trattativa.

La fase pre-contrattuale del preliminare.

Una volta individuato l’interesse di entrambi i soggetti alla conclusione dell’accordo di trasferimento, l’agenzia illustrerà loro le caratteristiche dell’immobile, organizzando visite guidate “in loco” e occupandosi anche della documentazione da produrre per giungere alla conclusione del contratto di compravendita. In questo passaggio preliminare interviene la proposta di acquisto, che include i dati personali delle parti interessate, oltre a quelli inerenti alle caratteristiche dell’immobile e alle eventuali modalità di pagamento del prezzo; vengono anche fissate – in linea di massima – le scadenze dei relativi versamenti. Il potenziale compratore, a conferma della sua volontà di contrarre, può anche depositare, presso l’agenzia, parte della somma pattuita; qualora il venditore accetti la proposta di acquisto, tale versamento assume la valenza di una “caparra confirmatoria”. In tale fase, la volontà delle parti di concludere l’affare si ritiene già accertata e il venditore verrà garantito con il rilascio di un titolo di credito riferito all’acconto depositato dall’acquirente. Il relativo accordo, così perfezionato con il deposito della caparra, può condurre alla stipula del vero e proprio contratto preliminare di compravendita, comprensivo di tutti i dati indispensabili per individuarne gli elementi costitutivi e l’efficacia.

Il contenuto del contratto preliminare.

Il nostro Codice civile non prevede una disciplina specifica che regoli il contratto preliminare di compravendita immobiliare, limitandosi a stabilire che debba avere, a pena di nullità, “la stessa forma del contratto definitivo” (art. 1351). Pertanto, i riferimenti normativi relativi al preliminare vanno ricavati da quelli che regolano il contratto definitivo, ponendosi il primo come strumentale alla conclusione del secondo.

Gli elementi essenziali di un contratto preliminare di compravendita.

Sulla base di tali premesse, i dati indispensabili contenuti nel preliminare di compravendita immobiliare saranno:

  • il consenso delle parti, espresso in maniera inequivocabile da entrambi i contraenti;
  • la forma scritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata), richiesta a pena di invalidità del contratto dal primo comma dell’art. 1350 c.c. per il trasferimento della proprietà di beni immobili;
  • la determinazione esatta dell’immobile oggetto del contratto, comprensiva di tutti i dati utili a individuarlo (come la tipologia e il numero di vani, i relativi dati catastali e le planimetrie, l’indirizzo, la classe energetica…);
  • il prezzo di vendita, così come concordato dai contraenti.

Tutti questi dati devono essere inclusi, a pena di invalidità, nel documento che contiene la dichiarazione d’intenti delle parti: del resto, da un punto di vista sostanziale, la completezza del contratto preliminare non rappresenta solo una sorta di “garanzia” di perfetto adempimento dell’accordo, ma permette anche una più fluida conclusione del contratto definitivo.

Le clausole accessorie.

Se nel contratto preliminare i dati essenziali – in quanto tali – non possono mancare, al suo interno possono rintracciarsi altri elementi di carattere aggiuntivo, che vengono inclusi sia per rispondere all’esigenza di esatta definizione dei termini contrattuali sia per tutelare una delle parti contraenti o entrambe.

Le mancanza di questa tipologia di clausole, quindi, non determina la nullità del contratto preliminare, che rimane valido ed efficace, ma la loro presenza può condizionare l’adempimento dell’accordo e le sue modalità.

Tra le più frequenti clausole accessorie del preliminare di vendita si rintracciano:

  • il termine fissato per la sottoscrizione del contratto definitivo: fatto salvo il caso in cui emerga, in modo inequivocabile, la volontà delle parti di considerarlo come perentorio ed essenziale, si tratta di un termine non vincolante, inserito allo scopo di delimitare nel tempo l’impegno reciprocamente assunto;
  • il versamento della c.d. “caparra confirmatoria”, consistente nel pagamento di una somma che testimoni la volontà del promissario compratore di perfezionare l’acquisto del bene: se il contratto definitivo viene stipulato regolarmente, tale somma viene restituita all’acquirente oppure imputata a titolo di acconto sul totale;
  • il versamento della c.d. “caparra penitenziale”, prevista come corrispettivo della facoltà di recesso concessa a una delle parti: se il contraente che versa tale somma decide di recedere dal contratto, rinuncerà alla restituzione della caparra;
  • la “clausola penale”, che viene inserita per tutelare i contraenti nell’ipotesi in cui si verifichi l’inadempimento (totale o parziale) da parte di uno di essi: consiste nella previsione del versamento di una somma a titolo di risarcimento del danno subìto dalla parte che ha adempiuto le sue obbligazioni e va corrisposta dal contraente inadempiente.

La trascrizione del preliminare.

Anche se non viene trascritto, il contratto preliminare resta valido ed efficace: la ratio di questa disposizione va trovata nella stessa natura dell’ atto negoziale, la cui finalità pratica è quella di vincolare le parti alla stipula del contratto definitivo.


L’ eccezione a questa regola si rintraccia nel caso del contratto preliminare risultante da atto pubblico o da scrittura privata la cui sottoscrizione sia stata “autenticata o accertata giudizialmente” (art.2645 bis c.c.).

Da un punto di vista pratico, comunque, non c’è dubbio che la decisione di trascrivere un preliminare di vendita presenti alcuni vantaggi, il primo dei quali è quello di cautelare il promissario acquirente da operazioni poste in essere dal promittente venditore.
Si pensi, per esempio, alla vendita dello stesso immobile a più soggetti diversi: qualora si verifichi questa ipotesi, la trascrizione del contratto preliminare stipulato dal promissario acquirente, può da quest’ultimo essere opposta ai terzi e prevalere sui successivi trasferimenti facendo leva su una data di trascrizione prioritaria.

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare hanno, comunque, un limite temporale, perché vengono a mancare se, entro un anno dalla data convenuta nell’accordo, le parti non procedono a stipulare il contratto definitivo di compravendita.
Allo stesso modo, si considerano come “mai prodotti” gli effetti della trascrizione del preliminare se entro tre anni da tale adempimento non si procede a trascrivere il contratto definitivo.

I rimedi in caso di inadempimento di una delle parti.

Come accennato in precedenza, non sempre al preliminare segue l’esecuzione degli obblighi in capo ai soggetti che stipulano l’accordo contrattuale.
Quando si verifica questa ipotesi, che può manifestarsi in modalità di comportamento anche molto diverse, si parla di “inadempimento” di una delle parti, in conseguenza del quale la Legge prevede alcuni strumenti di tutela del contraente che subisce il comportamento inadempiente.

In primo luogo può accadere che uno dei soggetti del preliminare neghi il consenso alla stipula dell’atto definitivo, rifiutandosi di sottoscriverlo nonostante l’impegno assunto in tal senso.
Quando ciò accade, la parte che ha onorato il suo impegno può agire in giudizio, chiedendo l’emanazione di una sentenza che “produca gli effetti del contratto non concluso” (art. 2932 c.c.): di fatto, la pronuncia giudiziale si sostituisce al consenso negato e fa in modo che l’obbligo di contrarre venga – seppure in maniera trasversale – rispettato.

Se la parte che ha subìto il comportamento inadempiente preferisce rinunciare all’adempimento coattivo, può presentare al giudice istanza di risoluzione del contratto, ex art. 1453 c.c.: in questa ipotesi, la sentenza non agisce sull’atto negoziale ma sul rapporto precedentemente instaurato dalle parti con il preliminare, sciogliendo il vincolo contrattuale.
In caso di grave inadempimento, la domanda di risoluzione del contratto può anche essere accompagnata dalla richiesta di risarcimento del danno.

Infine, specie quando in corso di accordo preliminare è stata concordata la presenza di una caparra, la parte “non inadempiente” può decidere di recedere dal contratto, trattenendo la somma ricevuta a titolo di caparra, oppure esigendo il pagamento del doppio di quella versata ma rinunciando alla richiesta di risarcimento del maggior danno (sul punto leggi, L’inadempiemento del preliminare di vendita: quali rimedi?).

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