22 Gennaio 2024

Finita locazione: cosa fare se l’inquilino non lascia la casa

Se il contratto di locazione è scaduto e l’inquilino non rilascia spontaneamente la casa locata, il proprietario può avviare la procedura di sfratto per finita locazione. Vediamo insieme come funziona tale procedura e quando può essere avviata.

Lo sfratto per finita locazione.

Lo sfratto per finita locazione è la procedura che consente al proprietario dell’immobile concesso in locazione, di riottenerne il possesso se, alla scadenza, l’inquilino si rifiuta di rilasciarlo spontaneamente.

Tale iter processuale è disciplinato dagli articoli 657 e seguenti del Codice di procedura civile.

Per poter avviare la procedura in discorso è quindi necessaria la stipula di un contratto di locazione (conosciuto in gergo anche come contratto di affitto), regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Inoltre, è necessario che la relativa disdetta sia stata inoltrata nel rispetto delle tempistiche previste dal contratto ovvero dalla normativa. Occorre quindi che il contratto sia scaduto.

Lo sfratto per finita locazione non deve essere confuso con quello per morosità (sul punto leggi, Cosa fare se l’inquilino non paga l’affitto). Sebbene i due istituti siano molto simili sotto il profilo processule, i presupposti sono diversi.

Lo sfratto per morosità infatti, può essere azionato quando il locatore non adempie alle obbligazioni assunte, ovvero omette il pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori, ad esempio le spese condominiali previste dal contratto (sul punto potrebbe interessarti, Spese condominiali non pagate: risponde il conduttore o il proprietario?).

Per contro, lo sfratto per finita locazione, alla luce di quanto spiegato, è giustificato dalla scadenza del contratto di affitto, al termine del quale l’inquilino è tenuto al rilascio dell’immobile: eventuali crediti non pagati possono essere comunque recuperati richiedendo, con l’assistenza di un avvocato, un decreto ingiuntivo. 

I presupposti dello sfratto per finita locazione.

Affinchè il proprietario della casa possa avviare la procedura di sfratto per finita locazione contro l’inquilino che non rilascia spontaneamente l’immobile, è necessario che:

  1. proprietario e inquilino abbiano sottoscritto un regolare contratto di locazione in forma scritta e regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
  2.  il contratto di locazione tra le parti deve essere scaduto;
  3. l’invio di regolare disdetta nei termini contrattualmente pattuiti o non essere riusciti a rinnovare il contratto a nuove condizioni.

La procedura di sfratto per finita locazione.

Analizziamo in sintesi la procedura di sfratto per finita locazione.

Il proprietario dell’immobile che intende avvalersi dello sfratto per finita locazione nei confronti del conduttore, deve anzitutto rivolgersi a un avvocato civilista con comprovata esperienza nel settore.

L’avvocato incaricato notificherà all’inquilino un atto di intimazione di sfratto per finita locazione, corredato dalla citazione per la convalida.
Mediante questo atto si invita il conduttore a presentarsi davanti al Giudice, alla data e nel giorno specificati, così da poter prendere parte alla prima udienza.

A questo punto il processo prosegue in maniera differente, in base al comportamento che il convenuto deciderà di assumere.

Il giorno dell’udienza della convalida quindi, possono verificarsi le seguenti circostanze:

1) CONVALIDA DELLO SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE se

– l’inquilino non compare all’udienza nonostante la regolare notifica, oppure
– l’inquilino compare ma non si oppone alla convalida.

Contestualmente all’ordinanza di convalida, il Giudice deve fissare anche un termine per il rilascio dell’immobile.

2) APERTURA DI UNA CAUSA ORDINARIA DI OPPOSIZIONE se

– l’inquilino compare in udienza opponendosi allo sfratto.
In tale ipotesi il Giudice, preso atto dell’opposizione allo sfratto, muterà il rito e inizierà una vera e propria causa che terminerà con una sentenza. Contestualmente se l’opposizione non è fondata su prova scritta, il Giudice su richiesta del proprietario di casa, può emettere l’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile.

3) ESTINZIONE DEL GIUDIZIO se

– il proprietario non si presenta all’udienza.

Cosa accade dopo aver ottenuto la convalida di sfratto?

Ottenuta la convalida di sfratto, il proprietario avrà il titolo per poter tornare nel pieno possesso dell’immobile a suo tempo affittato.
Il rilascio dell’appartamento potrà avvenire in maniera spontanea da parte dell’inquilino,
Se ciò non dovesse accadere, occorrerà agire esecutivamente contro di esso per ottenere il rilascio forzoso dell’immobile.
Tale procedura è uguale a quella prevista per lo sfratto per morosità.

Anzitutto occorrerà notificare all’inquilino un atto di precetto, con cui gli si intima il rilascio dell’immobile entro 10 giorni dalla notifica, avvertendolo che, in difetto, si procederà con l’azione esecutiva.
Se decorsi i citati 10 giorni l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile, occorrerà chiedere all’Ufficiale Giudiziario la notifica all’inquilino dell’avviso di sloggio ex art. 608 c.p.c. con cui gli si comunica il giorno e l’ora in cui si “eseguirà lo sfratto”, vale a dire si procederà ad immettere il proprietario nel possesso dell’immobile se necessario anche con l’ausilio dell forza pubblica.
L’inquilino quindi, verrà fatto uscire dall’immobile e, se necessario, con l’ausilio di un fabbro verrà sostituita la serratura della porta d’ingresso.

Questa procedura, identica a quella prevista per lo sfratto per morosità, ha come scopo la restituzione dell’immobile completamente libero da cose e persone, nonché la riconsegna delle chiavi al proprietario.

Di seguito riportiamo alcune domande con le relative risposte che, più frequentemente, vengono formulate in materia agli avvocati di mioppongo.it.

Quanto dura la procedura di sfratto?

Una delle domande che frequentemente viene posta agli avvocati di mioppongo.it è la seguente: “Quanto tempo occorre per riottenere il possesso dell’appartamento?
Non è possibile dare una risposta univoca a tale domanda, poiché vi sono numerose variabili, come ad esempio eventuali rinvii d’udienza da parte del Giudice, oppure ancora la necessità o meno dell’intervento della forza pubblica durante l’esecuzione dello sfratto da parte dell’Ufficiale Giudiziario.
Tuttavia, in via generale, si può dire che la procedura termina nell’arco di 10/12 mesi dall’udienza di convalida dello sfratto da parte del Giudice.

Quali sono i costi di uno sfratto per finita locazione?

Non è possibile stabilire a priori un prezzo univoco che vada indistintamente bene per tutti i procedimenti di sfratto.
Possiamo però dire che, oltre alle spese legali dell’avvocato cui si conferisce mandato, determinate tramite Tariffario forense, vi sono anche dei costi vivi da sostenere come ad esempio il contributo unificato e le marche da bollo, nonchè i costi per le notifiche degli atti.

Chi paga le spese legali relative allo sfratto per finita locazione?

Le spese legali sono anticipate dal proprietario ma il Giudice, convalidando lo sfratto, le può porre in tutto o in parte a carico dell’inquilino, che sarà quindi costretto a rimborso in favore del proprietario. Laddove poi il conduttore non dovesse rilasciare spontanemente l’immobile, dovrà farsi carico anche delle spese di esecuzione.

Sfratto per finita locazione il proprietraio ha diritto al risarcimento danni?

Il conduttore che al termine del contratto di locazione non restituisce l’immobile è obbligato a corrispondere al proprietario, oltre al canone già pattuito per l’occupazione, anche il risarcimento per il maggior danno causato, così come previsto dall’articolo 1591 del Codice civile.
Tuttavia tale danno presuppone la specifica prova di un’effettiva lesione del patrimonio del proprietario, consistente ad esempio nel non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente l’immobile o ad esempio, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente.

Lo sfratto per finita locazione può essere avviato anche senza contratto?

La risposta a tale domanda è NEGATIVA: non si può sfrattare un inquilino senza contratto con la procedura sopra descritta. Ciò in quanto, come detto, lo sfratto presuppone un contratto di locazione, ma se questo non esiste o è verbale (quindi non dimostrabile), in automatico lo sfratto perde la sua ragion d’essere.

Anche in questo caso, al fine di riottenere il possesso del propio immobile, è preferibile rivolgersi ad un avvocato al fine di valutare insieme la soluzione migliore, come ad esempio avviare una causa di occupazione senza titolo (sul punto leggi, L’occupazione abusiva di una casa).

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