19 Febbraio 2021

Disdetta dal contratto di locazione e diritto di prelazione

antecedente alla prima scadenza

In quali ipotesi il proprietario può recedere dal contratto di locazione antecedentemente alla prima scadenza e in cosa consiste il diritto di prelazione.

Sei proprietario di una casa data in locazione e antecedentemente alla prima scadenza, intendi recedere?

Puoi farlo, ma solo in presenza di specifici motivi e nel rispetto di precisi tempi e modalità.
A norma dell’art. 3 Legge N. 431/1998, il proprietario (locatore) alla prima scadenza contrattuale, può comunicare la propria disdetta, con preavviso di almeno 6 mesi, SOLO ove se ricorra una delle seguenti ipotesi:

  • il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il sesto grado;
  • il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire dette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo, e di cui il locatore abbia piena disponibilità;
  • il conduttore ha piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato, da ricostruire o del quale debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni e per eseguirle sia indispensabile sgomberare l’immobile stesso;
  • quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione.

In tutti questi casi è possibile recedere anticipatamente dal contratto di locazione.
Ma solo se il proprietario intende cedere l’immobile a terzi, viene riconosciuto all’inquilino il diritto di prelazione, ossia il diritto di essere preferito ad altri in caso di vendita.

In tal caso, come comportarsi?

Cosa deve fare il proprietario

Deve notificare all’inquilino, tramite Ufficiali Giudiziari, una comunicazione, che dovrà contenere le seguenti indicazioni:

  • disdetta dal contratto;
  • volontà di cedere l’immobile a terzi;
  • prezzo al quale si intende vendere l’immobile e condizioni di vendita;
  • invito a esercitare il diritto di prelazione.

Cosa deve fare l’inquilino

Dovrà esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, notificando al proprietario un atto, tramite Ufficiali Giudiziari, col quale manifesta tale volontà.
In questa ipotesi, dovrà offrire condizioni uguali a quelle comunicate dalla proprietà.
Il prezzo di acquisto, salve diverse indicazioni della proprietà, andrà corrisposto entro il termine di 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello della ricezione della iniziale comunicazione.
Il tutto, contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Qualora l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione dovrà pervenire a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente dai conduttori o qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti conduttori.

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