14 Maggio 2021

Decesso del conduttore o del locatore: cosa accade alla locazione?

Durante il rapporto di locazione può accadere che una delle parti contrattuali, conduttore o locatore, venga a mancare. Analizziamo cosa succede in questo caso e chi subentra nel contratto di locazione, sia ad uso abitativo che commerciale.

Contratto di locazione ad uso abitativo.

Decesso del conduttore.

L’ art. 6 della Legge 392/1978, nel disciplinare la successione nel rapporto di locazione in caso di morte dell’inquilino, dispone che “in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti e gli affini con lui abitualmente conviventi”. 

La norma è molto chiara: il decesso del conduttore non comporta la risoluzione anticipata del contratto, ma al suo posto subentrano altri soggetti e cioè gli eredi (coniuge e/o altri parenti, compreso il convivente more uxorio), purchè conviventi in maniera stabile con il defunto.

Nel contratto di locazione ad uso abitativo subentrano solo i soggetti “abitualmente conviventi” con il conduttore deceduto. Gli eredi che non convivono con lui, non possono subentrare.

In ogni caso, gli eredi saranno liberi di decidere se continuare o meno la locazione.

L’art. 1614 c.c. infatti, stabilisce che “nel caso di morte dell’inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro 3 mesi dalla morte. Il recesso si deve comunicare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a 3 mesi.”

Decesso del locatore.

Qualora invece dovesse venire a mancare il locatore, la legge nulla dispone in maniera espressa come per il conduttore. Pertanto si applica il principio generale in materia di successioni, secondo cui l’erede del locatore subentra a titolo universale nei diritti e negli obblighi contrattuali del defunto.

Contratto di locazione ad uso commerciale.

Decesso del conduttore.

L’ art. 37 della Legge 392/1978 dispone che “ in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a continuare l’attività….” Al 3^ comma poi, dispone che “…Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, agli altri professionisti, artigiani o commercianti.”

Ne consegue che, tanto gli eredi legittimi quanto i soci del de cuius, subentrano nella posizione  contrattuale del conduttore deceduto.

Anche in questo caso, così come per la locazione abitativa, l’erede – conduttore avrà la possibilità di risolvere il contatto anticipatamente.

Decesso del locatore.

Anche nell’ambito della locazione commerciale, alla morte del locatore subentrano gli eredi. Pertanto non interviene alcuna risoluzione anticipata del contratto, il quale rimane valido ed efficace alle stesse condizioni ma con soggetti diversi.

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