22 Dicembre 2023

Comunicazione preventiva d’iscrizione ipotecaria: cosa fare?

L' Agenzia delle Entrate Riscossione, prima di iscrivere ipoteca sulla casa del contribuente, deve notificargli la comunicazione preventiva d'iscrizione ipotecaria, con cui gli concede 30 giorni di tempo per effettuare il pagamento di quanto dovuto. In assenza della notifica di tale comunicazione, l'iscrizione ipotecaria è illegittima e può essere annullata. Vediamo insieme cosa può fare il contribuente che riceve la citata comunicazione preventiva d'iscrizione ipotecaria.

L'ipoteca dell'Agenzia delle Entrate Riscossione.

Se hai letto il nostro articolo L’ipoteca sugli immobili per i debiti tributari, saprai già che l’Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca sugli immobili del contribuente solo ad alcune condizioni:

  1. il debito scaduto deve essere superiore ad Euro 20.000,00;
  2. devono essere decorsi almeno 60 giorni dalla notifica della cartella di pagamento, senza che la stessa sia stata pagata o senza che sia stata fatta richiesta di rateizzazione;
  3. deve essere inviata la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, conosciuta anche con preavviso d’ipoteca dell’Agenzia delle Entrate Ricossione, con raccomandata con ricevuta di ritorno o a mezzo pec, almeno 30 giorni prima.

Dunque l’Agenzia delle Entrate Riscossione  non può iscrivere ipoteca se:

  • il debito è inferiore ad Euro 20.000,00; oppure
  • è in corso una rateazione; oppure
  • non ha ancora inviato il preavviso di iscrizione di ipoteca.

Contrariamente a quanto comunemente si crede, l’ipoteca si può iscrivere anche sull’abitazione principale ( la cosiddetta “prima casa”). Il divieto introdotto nel 2013 infatti, riguarda solo la successiva fase di pignoramento.
Dunque, se si tratta dell’unico immobile di proprietà del contribuente, ove è fissata la residenza e accatastato come abitazione civile non di lusso, è possibile che su di esso venga iscritta l’ipoteca ma non si può poi precedere al pignoramento. Resta inteso che il debito fiscale deve sempre essere superiore ad Euro 20.000,00.

La comunicazione preventiva d'iscrizione ipotecaria dell'Agenzia delle Entrate Riscossione.

Tuttavia l’Agenzia delle Entrate Riscossione, prima di iscrivere ipoteca sull’immobile del contribuente, deve notificare la comunicazione preventiva d’iscrizione ipotecaria avvertendolo che, se entro i 30 giorni successivi alla notifica della citata comunicazione, non adempie al pagamento di quanto dovuto, iscriverà ipoteca sull’immobile di sua proprietà.

La Corte di Cassazione infatti, a più riprese, ha statuito che l’iscrizione di ipoteca, “a pena di nullità, deve essere sempre preceduta dalla notifica di una comunicazione preventiva che consenta al contribuente d’interloquire in materia, in ragione della natura di tale procedura quale atto lesivo della sfera giuridica patrimoniale del destinatario” (ex multibus, Ordinanza Cass. Civ n. 380/2017 – fonte Leggi d’Italia).

Cosa fare se si riceve una comunicazione preventiva d'iscrizione ipotecaria?

Il contribuente che riceve la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione,  può valutare diverse soluzioni.

La rateizzazione del debito fiscale.

Per evitare l’ipoteca, il contribuente che non può versare in un’unica soluzione l’importo chiesto in pagamento, può presentare un’ istanza di rateazione e quindi chiedere all’Ente della Riscossione di pagare a rate le cartelle di pagamento da cui origina il debito (sul punto leggi La rateizzazione della cartella esattoriale).

Con la richiesta di rateazione il Fisco non può iscrivere ipoteca.

E’ importante quindi, che il contribuente presenti istanza di rateazione prima del decorso del termine di 30 giorni dalla notifica del preavviso di ipoteca in quanto, in tale lasso temporale, l’ipoteca non può essere iscritta.

Per evitare l'ipoteca, il contribuente può presentare istanza di rateazione del debito entro 30 giorni dalla notifica della comunicazione preventiva d'iscrizione ipotecaria.
Il pagamento parziale del debito fiscale.

Per evitare l’ipoteca, il contribunete che ha ricevuto la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, può valutare di pagare solo una parte del debito riportando il debito complessivo al di sotto della soglia di Euro 20.000,00.

Come sopra esposto infatti, l’agente per la riscossione può iscrivere ipoteca solo per debiti complessivamente non inferiori a Euro 20.000,00.

Per evitare l'ipoteca, il contribuente può pagare anche solo una parte del debito scendendo così al di sotto della soglia di Euro 20.000,00.
L'annullamento della comunicazione preventiva d'iscrizione ipotecaria.

Infine, può accadere che il contribuente riceva dall’Agenzia delle Entrate Riscossione una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria illegittima. In questo caso per evitare l’ipoteca, è necessario impugnare la comunicazione ricevuta, al fine di ottenerne l’annullamento.

I motivi di impugnazione possono essere diversi.

Si pensi ad esempio al caso in cui il preavviso di ipoteca faccia riferimento a cartelle di pagamento mai notificate, oppure ancora notificate non correttemente. In questo caso il preavviso è nullo.
Sul punto anche la giurisprudenza è ormai consolidata nel ritenere che “in materia di notifica degli atti, atteso che la correttezza del procedimento di formazione della pretesa tributaria è assicurata mediante il rispetto di una sequenza procedimentale di determinati atti, con le relative notificazioni, allo scopo di rendere possibile un efficace esercizio del diritto di difesa del destinatario, l’omissione della notifica di un atto presupposto costituisce un vizio procedurale che comporta la nullità dell’atto consequenziale notificato” (ex multibus, Ordinanza Cass. Civ. n. 26660/2023 – fonte Leggi d’ Italia).

Oppure ancora, l’Agente della Riscossione potrebbe procedere con l’iscrizione ipotecaria per importi di cartelle prescritte o in relazione alle quali, sia decaduta dalla riscossione, non avendo operato nei termini previsti dalla legge (sul punto leggi Cartella esattoriale: quando si prescrive?).

In questi casi quindi, è necessario che il contribuente, con l’assistenza di un avvocato, proponga opposizione avanti al Giudice competente, nei termini e nei modi previsti dalla legge, per tutelare il suo buon diritto.

Se anche Tu hai ricevuto una comunicazione preventiva d’iscrizione ipotecaria da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, ti consigliamo di rivolgerti quanto prima ad un professionista esperto in materia, al fine di valutare insieme, in tempo utile, la soluzione più adeguata al Tuo caso.

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