22 Giugno 2022

Conflitto tra acquirenti per usucapione e compravendita

Chi ha trascritto un atto di compravendita di bene immobile e scopre che il bene è stato usucapito da altri, può chiedere la restituzione del prezzo pagato, il rimborso delle spese sostenute, il risarcimento degli eventuali ulteriori danni. Analizziamo insieme la disciplina e i rimedi predisposti dall’ordinamento.

L’usucapione.

Ai sensi dell’art. 1158 c.c. la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per vent’anni.

Pertanto l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario e perché sia integrata occorrono:

  • L’acquisto non violento (art. 1163 c.c. “Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata”). Violento è il comportamento che esplicitamente si oppone alla volontà del proprietario, un costringimento fisico o psichico. Clandestino è invece il comportamento che cela le reali intenzioni.
  • Il tempo di vent’anni senza interruzioni.

L’usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno ma l’interruzione si ha come non avvenuta se è stata proposta azione diretta a recuperare il possesso e questo è stato recuperato.

Un acquisto a titolo derivativo è, ad esempio, il trasferimento del diritto per contratto (ad es. compravendita).

Nel caso compravendita di beni immobili, la legge richiede la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.

La trascrizione dell'acquisto di un bene immobile.

La trascrizione nasce per certificare la titolarità giuridica di un bene e poter opporre ai terzi quanto trascritto, in virtù del principio di certezza del diritto, in assenza del quale nessuno sarebbe al riparo da duplici alienazioni dello stesso bene.

La nota di trascrizione dev’essere all’uopo redatta entro 30 giorni dalla stipula dell’atto: il deposito di quest’ultimo avviene negli uffici della Conservatoria dei Registri Immobiliari nella cui circoscrizione i beni sono situati.

Con il deposito dell’istanza in doppia copia e l’originale del titolo, all’atto viene assegnato un numero progressivo ed annuale.

L’art. 2644 c.c. stabilisce il principio della priorità della trascrizione per cui chi trascrive per primo è preferito a chi non trascrive o trascrive successivamente, mettendo a tacere ogni rivendicazione postuma.

Ma cosa accade se si scopre, dopo la trascrizione di un atto di compravendita di bene immobile, che il bene è stato usucapito da altri?

Compravendita ed usucapione: la definizione della controversia.

Il conflitto tra l’acquisto derivativo per contratto e l’acquisto a titolo originario per usucapione è sempre risolto a favore del secondo anche se il contratto di compravendita viene trascritto anteriormente al passaggio in giudicato della sentenza di usucapione.

In buona sostanza, una volta intervenuta l’usucapione, il proprietario che aliena il bene commette un illecito civile, disponendo di qualcosa senza averne il diritto.

La fattispecie potrebbe rientrare nella vendita di cosa altrui (art. 1478 c.c. per il quale se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l’acquisto al compratore) o di evizione totale della cosa (art. 1483 c.c. per il quale se il compratore subisce l’evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo).

Colui che acquista in buona fede si può appellare agli obblighi del venditore secondo l’art. 1476 c.c.:

Le obbligazioni principali del venditore sono:

1) quella di consegnare la cosa al compratore;

2) quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto;

3) quella di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa.”

Ed è proprio l’obbligo di far acquistare la proprietà della cosa, quello al quale contravviene il proprietario che aliena un bene usucapito.

Il proprietario dovrà restituire il prezzo corrisposto per il bene, rimborsare eventuali spese sostenute, risarcire eventuali danni ulteriori che l’acquirente provi di aver subito.

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