23 Ottobre 2023

Comprare casa all’asta, opportunità e rischi.

Spesso l'acquisto di un immobile all'asta può rivelarsi un affare molto conveniente, in quanto si ottiene un buon risparmio sul prezzo del bene, rispetto al normale valore di mercato. Tuttavia la partecipazione alla procedura d'asta richiede una certa cautela. Vediamo di seguito cosa bisogna sapere e come aggiudicarsi una casa tramite il Tribunale.

Cos'è l'asta giudiziaria, come funziona e chi può partecipare.

L’asta giudiziaria rappresenta il passaggio conclusivo della procedura esecutiva immobiliare, che viene disposta dal Giudice dell’Esecuzione attraverso la cosiddetta Ordinanza di Vendita, su espressa richiesta del creditore.

Nel momento in cui un debitore non riesce a far fronte alle proprie obbligazioni infatti, i creditori hanno la facoltà di attivarsi per recuperare le somme insolute. Il nostro ordinamento riconosce ai creditori appunto di poter chiedere, attraverso la procedura esecutiva immobiliare, la vendita forzata dei beni mobili e immobili del debitore, cosi da poter soddisfare i propri crediti tramite il ricavato della vendita.

Possono essere messi in vendita non solo beni mobili, come ad esempio le automobili e i natanti, ma anche immobili, quali terreni, garage o case.

Va inoltre detto che l’acquisto di un bene all’asta è quasi sempre molto conveniente: il prezzo viene infatti gradualmente ridotto, a seguito delle aste rimaste deserte.

Tutti possono partecipare all’asta giudiziaria, salvo il debitore i cui beni sono stati espropriati.  La ragione di questa eccezione è semplice da comprendere: se il debitore disponesse dei fondi per acquistare la casa all’asta, allora avrebbe dovuto e potuto estinguere i suoi debiti.

Per quanto riguarda i parenti del debitore, invece, questi possono accedere alla procedura a patto di agire nel proprio interesse.

Inoltre, non sono ammessi all’asta il custode giudiziario e il delegato alla vendita dell’immobile.

Come si partecipa a un'asta giudiziaria.

Anzitutto va detto che quando viene avviata la procedura dell’asta giudiziaria il Tribunale di competenza pubblica, direttamente sul portale ufficiale delle vendite, l’avviso d’asta ex articolo 490 c.p.c.

Tale portale è raggiungibile al seguento indirizzo: https://pvp.giustizia.it.

Il suddetto avviso non è altro che il documento pubblico contenente tutte le informazioni utili circa l’asta:

  • il luogo, la data e l’ora in cui si svolgerà l’asta, il prezzo base;
  • la scadenza e le modalità per la presentazione delle offerte;
  • l’indirizzo dell’immobile.

In tale annuncio, che resta affisso per almeno 3 giorni fuori dall’albo dell’ufficio giudiziario competente, non viene riportato il nome del debitore per ragioni di privacy.

Si rappresenta che prima di prendere parte all’asta, si può comunque visitare la casa facendone espressa richiesta online, sul sito del Ministero della Giustizia, oppure direttamente al custode giudiziario.

Come sopra detto chiunque, ad eccezione del debitore esecutato, può prendere parte all’asta giudiziaria offrendo il prezzo che ritiene congruo, tenendo comunque conto del valore di partenza che viene stabilito dal Giudice dell’Esecuzione nell’Ordinanza di vendita, sulla base delle indicazioni fornite dal perito. Il prezzo può anche essere maggiorato dai partecipanti, rispettando il minimo di rialzo fissato nella suddetta Ordinanza.

Nel nostro ordinamento esistono due distinte tipologie di vendita all’asta:

  1. vendita con incanto
  2. vendita senza incanto.

Tali tipologie di vendita sono disciplinata rispettivamente dagli articoli 581 e 571 c.p.c.

La distinzione fra le due tipologie, riguarda soprattutto la modalità con cui è possibile effettuare le offerte, nonché i tempi per la definitiva aggiudicazione del bene.

E’ dunque importante conoscere le due tipologie di vendita all’asta, cosicchè gli interessati possano acquistare il bene con maggiore consapevolezza.

Analizziamole insieme nei loro tratti salienti.

Asta giudiziaria con incanto: come funziona?

Il Giudice dell’Esecuzione può disporre la vendita con incanto solo quando ritiene probabile che, la vendita con tale modalità, abbia luogo a un prezzo superiore della metà rispetto al valore dell’immobile.

Appare del tutto evidente che tale disposizione, nella parte in cui subordina la vendita all’incanto a una sorta di valutazione illusoria rispetto ad un’aggiudicazione per un valore superiore al 150% del prezzo base, finisce per abrogare di fatto la vendita all’incanto (fonte, Memento Pratico  di Procedura civile 2023 – Giuffrè Francis Lefebvre).

La vendita con incanto, viene disposta dal Giudice dell’Esecuzione con la cosiddetta Ordinanza di Vendita che deve contenere:

  1. se la vendita si deve fare in uno o più lotti;
  2. il prezzo base dell’incanto, costituito dal valore attribuito dall’esperto all’immobile;
  3. il giorno e l’ ora dell’incanto;
  4. il termine che decorre tra il compimento delle forme di pubblicità e l’incanto, nonchè eventuali forme di pubblicità straordinaria;
  5. l’ ammontare della cauzione, in misura non superiore a 1/10 del prezzo base d’asta e il termine entro cui tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti;
  6. la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte;
  7. il termine entro cui il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito.

Quindi, il professionista delegato provvede alla pubblicazione dell’Ordinanza.

L’incanto ha luogo davanti

  • al professionsita delegato o,
  • se la vendita non è stata delegata, davanti al Giudice dell’ Esecuzione.

L’incanto è valido anche se vi partecipa un solo acquirente.

Nel corso dell’asta con incanto, le offerte avvengono in maniera pubblica e ciascun partecipante potrà proporre un prezzo superiore rispetto all’ultimo dichiarato.

Ogni offerente cessa di essere tenuto per la sua offerta,  quando essa è superata da un’altra.

Trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta, senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente.

E’ bene precisare che, avvenuto l’incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto, anche per via telematica, entro il termine perentorio di 10 giorni, a condizione che il prezzo offerto superi di 1/5 quello raggiunto nell’incanto (c.d. rincaro). In tal caso il Giudice dell’Esecuzione, verificata la regolarità delle offerte, indice una nuova gara per l’aggiudicazione.

Terminata l’asta, l’aggiudicatario è tenuto al versamento del saldo del prezzo nel termine e nel modo fissati dall’Ordinanza che dispone la vendita, in seguito al quale il professionista delegato predispone il Decreto di trasferimento del bene.

Quindi il Giudice dell’Esecuzione pronuncia il suddetto Decreto con cui trasferisce all’aggiudicatario bene.

Asta giudiziaria senza incanto: come funziona?

L’asta senza incanto è sicuramente la procedura più diffusa e nota per quanto riguarda il trasferimento delle case.

Emessa l’Ordinaza di Vendita dell’immobile, il professionista delegato redige e pubblica l’avviso di vendita (vedi supra).

Come sopra esposto, chiunque può fare un’offerta d’acquisto (personalmente o a mezzo di un avvocato), anche per persona da nominare.

Il Giudice nell’Ordinanza di Vendita dispone che la presentazione dell’offerta d’acquisto avvenga con sistemi telematici. Diversamente si provvede  alla presentazione nella cancelleria della Sezione Esecuzioni del Tribunale  o presso lo Studio del professionista delegato, di una dichiarazione scritta contenente, così come disposto dall’art. 571 c.p.c. l’indicazione del prezzo, del tempo e del modo di pagamento e ogni altro elemato utile alla valutazione dell’offerta. Nella busta occorre inserire anche il documento d’identità dell’offerente . L’offerente nel depositare l’offerta dichiara anche la residenza o elegge domicilio nel Comune dove ha sede il Tribunale.

L’offerta è depositata in busta chiusa e anonima, all’esterno della quale sono annotati,  a cura del professionista delegato o del cancelliere:

  • nome e cognome, di chi  materialmente provvede al deposito;
  • nome del Giudice dell’Esecuzione o del professionista delegato dal Giudice per le operazioni di vendita;
  • data dell’udeinza fissata per l’esame delle offerte.

Si rappresenta che se il Giudice ha stabilito che la cauzione deve essere versata mediante assegno circolare, questo deve essere inserito nella busta.

Successivamnete si procede all’esame delle offerte.

Le buste contenenti le offerte di acquisto sono aperte, alla presenza degli offerenti, all’udienza fissata dal Giudice in Ordinanza.

In questa fase si possono verificare due ipotesi:

A) OFFERTA UNICA.

In presenza di un’offerta unica:

  1. se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’Ordinanza di vendita, si accoglie l’offerta e si procede con aggiudicazione del bene.
  2. se l’offerta non raggiunge almeno 3/4 del valore dell’immobile. In tale ipotesi se sono state presentate istanze di assegnazione per sè o a favore di un terzo, si procede con l’assegnazione del bene. In caso contrario, se vi è una seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita, si procede in tal senso. In mancanza fa luogo alla vendita al prezzo ribassato sino a 1/4 e aggiudica il bene.

B) PLURALITA’ DI OFFERTE.

In presenza di più offerte il professionsita delegato le verifica e, così come stabilito dall’art. 573 co 3^ c.p.c. le valuta secondo i seguenti criteri:

  • entità del prezzo;
  • cauzioni prestate;
  • forme, modi e tempi di pagamento;
  • ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa.

Se non è possibile stabilire quale sia l’offerta migliore, prevale l’offerta effettuata per prima, salvo che il Giudice non abbia disposto diversamente.

Se il prezzo indicato nella migliore offerta o nell’offerta presentata per prima è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ Ordinanza e sono state presentate istanze di assegnazione per sè o a favore di terzo, il Giudice assegna il bene . In ogni altro caso il Giudice invita gli offerenti ad una gara sull’offerta più alta. All’esito della gara il bene è aggiudicato a colui che ha formulato l’offerta più alta.

Infine il Giudice, dopo aver individuato la migliore offerta, aggiudica il bene e dispone con decreto di trasferimento, come sopra indicato.

Vantaggi e svantaggi dell’acquisto della casa all'asta.

Acquistare la casa all’asta, o in generale un qualsiasi bene, presenta pro e contro.

Certamente, grazie agli interventi legislativi degli ultimi anni, la partecipazione all’asta è molto più agevole rispetto al passato. Del resto, è possibile monitorare e seguire tutto l’iter accedendo al portale delle vendite pubbliche, e fare offerte in modalità telematica, comodamente da casa.

Tuttavia ciò non esclude l’importanza di documentarsi e  raccogliere tutte le informazioni essenziali, relative al bene che si intende acquistare.

Dunque se si decide di agire in autonomia, è bene muoversi con una certa prudenza per evitare errori di valutazione, specialmente per chi non ha molta competenza in ambito giuridico.

Nella maggior parte dei casi, l’acquisto di una casa attraverso l’asta immobiliare si rivela vantaggiosa, soprattutto quando il prezzo base è basso rispetto al valore di mercato degli immobili simili che si trovano nelle medesime condizioni e nella stessa zona.

Bisogna tuttavia considerare lo stato di fatto della casa che si desidera comprare,  nonché l’anno di costruzione, l’efficienza energetica, eventuali ristrutturazioni da compiere ecc.

Per ridurre i possibili rischi nell’acquisto della casa mediante asta giudiziaria, è dunque fondamentale acquisire quanti più dati possibili.

Ad esempio, se il prezzo base dell’asta è notevolmente inferiore al valore medio di mercato ci potrebbero essere delle criticità. Buona regola è evitare immobili che sono già occupati in maniera abusiva, perché in caso di aggiudicazione bisognerà procedere con lo sfratto, sostenere le relative spese e attendere anche tempi lunghi prima di ottenere il pieno possesso del bene.

Non mancano poi situazioni spiacevoli legate agli ex proprietari che, ad esempio, potrebbero non aver saldato le spese condominiali, somme che vengono trasferite in capo al nuovo proprietario.

Da segnalare inoltre, che all’asta è possibile imbattersi anche in case che presentano abusi edilizi, quali secondi bagni non ancora condonati oppure soppalchi. In circostanze del genere, quando l’offerente intende acquistare il bene chiedendo un mutuo alla banca, quest’ultima potrebbe rigettare la richiesta di mutuo.

Dunque, prima di compiere una scelta così importante, come l’acquisto di una casa all’asta, è bene farsi assistere da professionisti del settore.

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