11 Dicembre 2022

Come acquistare un bene immobile per usucapione

In questo articolo spieghiamo come si acquista la proprietà di un bene immobile attraverso l'usucapione, come deve essere il possesso e quali sono i tempi. Spieghiamo altresì come si accerta l'usucapione in una causa civile.

Cos'è l'usucapione.

A mente dell’art. 1158 c.c. “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento [enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione, servitù] sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.
L’usucapione (o prescrizione acquisitiva) è un istituto che nasce dall’esigenza di certezza del diritto e cade sui beni mobili o sui beni immobili come acquisto a titolo originario per cui, trascorso un certo lasso di tempo, la proprietà si intende acquistata da altro soggetto, colui appunto che ha usucapito.

I requisiti per usucapire un bene immobile.

Per usucapire un bene, il codice richiede il possesso continuo, non violento o clandestino, ininterrotto e palese.
Cosa vuol dire questo?
Preliminarmente occore precisare che non basta la detenzione ovvero una situazione di mero fatto, ma saranno necessari l’animus possidendi e il corpus possessionis.
L’animus non è altro che la volontà di possedere il bene come proprio, mentre il corpus è l’oggetto della volontà.
Il possesso del bene invece, deve essere continuo e ininterrotto.
Inoltre, non vi devono essere interruzioni superiori ad un anno.
E’ altresi richiesto che il possesso non venga esercitato con violenza ovvero contro la volontà, né clandestinamente ovvero in modo occulto.
Infine deve essere palese e quindi pubblico.
Al riguardo la giurisprudenza ha precisato che “Per la configurabilità del possesso “ad usucapionem” è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all’uopo previsto dalla legge; un potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta alla inerizia del titolare” (sentenza –  Cassazione Civile n. 2044/2015, fonte Leggi d’Italia).

I tempi richiesti per usucapire un bene immobile.

I termini per usucapire un bene possono essere lunghi o brevi. Analizziamoli insieme.

Termini lunghi per usucapire un bene immobile.

L’usucapione dei beni mobili si ottiene con il possesso continuato per dieci anni acquistato in buona fede.
Saranno necessari vent’anni invece, per il possesso in mala fede.
Come recita l’art. 1158 c.c. sarà di vent’anni il termine per il possesso dei beni immobili, oggetto del presente articolo.
Facciamo quindi un esempio.
Caio rinviene una piccola casa abbandonata in campagna e vi si stabilisce: recinta i confini, costruisce un cancello con lucchetto, effettua lavori di ristrutturazione e fissa in tale immobile anche la propria residenza. Insomma, Caio gestisce la casa come se fosse di sua proprietà, pagando anche le relative tasse. Con il decorso di venti anni di possesso ininterrotto su tale bene, e in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla legge come sopra indicati, Caio sarà divenuto proprietario di tale bene.

Termini brevi per usucapire un bene immobile.

Una particolare figura di usucapione è quella rappresentata dall’art. 1159 c.c., il quale enuclea la disciplina per il termine breve dell’usucapione di beni immobili : “Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.” (sul punto leggi, Conflitto tra acquirenti per usucapione e compravendita)
Orbene, per i beni mobili iscritti nei pubblici registri invece saranno sufficienti tre anni dalla data della trascrizione del titolo idoneo.

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L'usucapione consente al possessore di diventare proprietario di un bene a titolo orginario, qualora il possesso abbia tutte le caratteristiche previste dalla legge.

Causa civile per usucapione: come si avvia e come funziona.

Per accertare l’usucapione e quindi l’acquisto del bene in capo al possessore, è necessario avviare una causa civile.

A tal fine è necessario avere prove atte a dimostrare l’usucapione.

La prova principe nel processo per usucapione ordinaria è senz’altro la prova per testi, ma è importante produrre anche prove cartacee come ad esempio contabili di pagamento di tributi come IMU, TARI, ecc. su quel bene, che dimostrino il cosidetto possesso uti dominus cioè che la persona abbia agito sul bene come prorpietario effettivo del bene.

Si rappresenta inoltre, che la causa di accertamento per usucapione è sottoposta al preventivo tentativo di mediazione obbligatoria per legge, con intento deflattivo del contenzioso.

Cosa significa?

Prima di agire in giudizio e quindi “andare in Tribunale”, occorre attivare la procedura di mediazione avanti ad un organismo accreditato dal Ministero della Giustizia.

Compito del mediatore, sarà quello di condurre le parti ad una soluzione transattiva.

Laddove la mediazione avesse esito negativo, si potrà adire l’Autorità Giudiziaria per il riconoscimento del proprio diritto. In tal caso quindi prenderà avvio la causa civile vera e propria.

Se invece le parti dovessero definire la vertenza in sede di mediazione, l’accordo così raggiunto, una volta siglato e trascritto, diventerà titolo valido ai fini dell’accertamento circa l’effettivo acquisto della proprietà del bene per usucapione.

Per avviare la pratica di usucapione occorre l’obbligatoria assistenza di un avvocato.

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