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L’art. 2051 c.c. dispone che “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. Pertanto, chiunque abbia a disposizione un bene che può utilizzare quando vuole, sarà tenuto a risarcire il danno causato dallo stesso, a meno che provi che il verificarsi di un evento eccezionale ha interrotto il rapporto tra causa e effetto.
Cosa accade nella locazione?
Con la stipula del contratto di locazione il conduttore diventa responsabile della manutenzione ordinaria dell’immobile che, con l’ordinaria diligenza, deve essere mantenuto in buono stato di conservazione. Sul punto la giurisprudenza ritiene che “il conduttore, acquistando la disponibilità delle altre parti dell’immobile (tra cui gli elementi esterni degli impianti, facilmente ispezionabili e sostituibili senza necessità di demolizioni) è responsabile in via esclusiva verso i terzi per i danni da queste cagionati” (sentenza Tribunale di Salerno n. 2011/2010).
La manutenzione straordinaria invece, resta onere del proprietario, che è tenuto a conservare in buone condizioni l’abitabilità della casa attraverso la manutenzione delle opere murarie, strutturali, delle tubature e degli impianti.
Pertanto, nell’ambito della locazione, il rapporto di custodia passa dal proprietario all’inquilino in relazione ai beni su cui quest’ultimo ha il potere (e il dovere) di intervenire, mentre il proprietario resta responsabile dei danni causati da quelle parti dell’immobile sulle quali conserva tale potere di intervento. Al riguardo è interessante la recente sentenza della Corte di Cassazione n. 28197/2020 la quale ha statuito che “Con riferimento alla locazione di immobile, che comporta il trasferimento della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze, pur configurandosi ordinariamente l’obbligo di custodia del bene locato in capo al conduttore, dal quale deriva altresì la responsabilità a suo carico – salva quella solidale con altri soggetti ai quali la custodia faccia capo in quanto aventi pari titolo o titoli diversi che importino la coesistenza di poteri di gestione e di ingerenza sul bene – ai sensi del suddetto art. 2051 c.c. per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene locato, tuttavia rimane in capo al proprietario la responsabilità per i danni arrecati dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia.” (fonte Leggi d’Italia).
Conclusioni.
La responsabilità dei danni cagionati a terzi a causa dell’utilizzo di un immobile concesso in locazione, è diversa a seconda di quale sia il soggetto che può essere qualificato come custode della cosa, e che abbia il potere di intervento su di essa.
Pertanto il proprietario dell’immobile risponderà dei danni, se questi derivano dalla cattiva manutenzione della struttura muraria, interna dell’appartamento. Per contro, la responsabilità cadrà sul conduttore se i danni sono cagionati dalla negligente manutenzione ordinaria della casa locata.
