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Comprare una casa “sulla carta”, significa acquistare un immobile quando ancora non esiste fisicamente. Negli anni si è constatato che in tanti, troppi casi, gli acquirenti di tali immobili si venivano a trovare in serie difficoltà qualora il venditore-costruttore, che aveva ricevuto cospicue caparre o acconti sul prezzo al momento della stipula del preliminare, non terminava la costruzione. Oppure ancora, il costruttore si veniva a trovare in una situazione “di crisi” (pignoramenti, fallimento, concordato preventivo, ecc.), tale da vanificare l’acquisto e rendere sostanzialmente irrecuperabili le somme pagate dal potenziale acquirente.
Per tali ragioni, è stata introdotta nel nostro ordinamento una disciplina ad hoc, volta a tutelare chi intende comprare un appartamento “sulla carta”, che potrebbe essere in corso di costruzione o addirittura solo in fase di progetto.
La tutela degli acquirenti di un immobile da costruire: quando si applica?
La disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, contenuta nel Decreto legislativo n. 122/2005, modificato nel 2019 dal Decreto legislativo n. 14, si applica in presenza delle seguenti condizioni:
- il venditore deve essere un “costruttore”. Con tale termine ci si riferisce all’imprenditore o alla cooperativa edilizia che edifica l’immobile, sia direttamente sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.
- l’ acquirente deve essere una “persona fisica“.
- l’oggetto della vendita deve essere un “immobile da costruire”. Con tale espressione si intendono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire (o presentato altro titolo abilitativo edilizio) e che siano ancora da edificare, o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata essendo in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.
- deve essere stipulato un “contratto preliminare di compravendita immobiliare”. Deve trattarsi di un contratto, compreso quello di leasing, che comporti l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire (a sé o ad un proprio parente in primo grado), ovvero siano assunte obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. (fonte, Leggi d’Italia)
Qualora l’acquirente si dovesse trovare di fronte ad un contratto “particolare”, o semplicemente dovesse avere dei dubbi sul contenuto dello stesso, consigliamo di rivolgersi ad un avvocato, che valuterà la pertinenza del contratto con la disciplina in discorso.
Le tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire .
Come sopra detto, in favore della parte acquirente sono previsti degli strumenti di tutela.
Analizziamoli.
1) Fideiussione.
Il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente una fideiussione, che garantisca il rimborso di tutte le somme effettivamente pagate prima del trasferimento definitivo della proprietà:
- nel caso in cui il costruttore incorra in una “situazione di crisi”;
- nel caso di inadempimento, da parte del costruttore, dell’obbligo di stipulare e consegnare al compratore, all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile, la polizza assicurativa decennale indennitaria.
Quanto all’espressione “situazione di crisi” di cui al punto 1), è bene fare un chiarimento.
Come abbiamo detto sopra, uno dei problemi più importanti da risolvere con l’introduzione della disciplina in discorso, era quello degli acquirenti di immobili da costruire che, spesso, si trovavano ad avere anticipato consistenti somme al costruttore e che, a fronte dell’eventuale fallimento o comunque delle difficoltà dell’imprenditore, non riuscivano ad ottenere il trasferimento dell’immobile e nemmeno la restituzione delle somme pagate. Ciò, in quanto tutte le proprietà del costruttore erano state ipotecate a favore delle banche, non restando nulla, o molto poco, per la restituzione degli anticipi e/o delle caparre.
Pertanto si è reso necessario fornire delle garanzie agli acquirenti, ed è stata quindi creata la fideiussione per il caso di “situazione di crisi“. Tale situazione si ha ogniqualvolta il costruttore subisca un pignoramento che riguardi l’immobile in corso di costruzione o il terreno su cui verrà costruito, ovvero fallisca o venga richiesto un concordato preventivo o altra procedura concorsuale (procedure che sanciscono in generale una sostanziale condizione di insolvenza, ovvero di incapacità a pagare normalmente i propri debiti).
A fronte di tali situazioni, l’acquirente può sciogliersi dal contratto stipulato e chiedere la restituzione di quanto pagato a titolo di caparra e di acconti.
Ma chi dovrà fare ciò?
Ovviamente il fideiussore, ovverosia il terzo che ha prestato la garanzia personale, terzo che dovrà essere, come prevede la legge, una banca o una compagnia di assicurazione.
Cosa succede in caso di mancata stipula o consegna della fideiussione?
In mancanza della fideiussione, il contratto preliminare non può essere stipulato.
Se nononstante ciò, il contratto venisse comunque stipulato, la legge ne prevede la nullità che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente. Chi compra quindi, può scegliere se agire in giudizio (quindi iniziare una causa davanti all’Autorità Giudiziaria) per far valere la nullità del contratto preliminare stipulato, oppure mantenere valido il contratto, pur in assenza della garanzia fideiussoria, qualora dovesse averne maggiore interesse.
2) Polizza decennale postuma.
Il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (la cosiddetta “postuma decennale”) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti dell’immobile, compresi i danni a terzi, derivanti dalla rovina totale / parziale dell’immobile o da gravi difetti costruttivi. La polizza deve altresì coprire i danni manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. Il riferimento a tali danni consente di escludere i vizi palesi (già evidenti prima della stipula) e i vizi occulti, se già noti anche all’assicurato (acquirente) oltre che al costruttore contraente della polizza. (fonte, Manuale di compravendita di immobili da costruire, di Paolo Tonalini)
Cosa succede in caso di mancata stipula o consegna della polizza?
Il decreto legislativo n. 14/2019 dispone la nullità del contratto di compravendita immobiliare eventualmente stipulato, in caso di violazione dell’obbligo del costruttore di contrarre e consegnare all’acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale.
Per espressa disposizione di legge, così come per la mancata stipula e consegna della fideiussione (vedi sopra), la nullità può essere fatta valere solo dall’acquirente, il quale può dunque scegliere se agire in giudizio per far valere la nullità della compravendita, oppure mantenere valido il contratto stipulato, pur in assenza della garanzia assicurativa, se ritiene di averne maggiore interesse.
3) Contratto preliminare di compravendita immobiliare .
L’ultimo strumento a tutela degli acquirenti degli immobili “da costruire”, è rappresentanto dalla stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare.
Le parti infatti, sono obbligate a stipulare il contratto preliminare di compravendita dell’immobile “sulla carta”, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata con l’intervento del Notaio. Tale professionista dovrà verificare ed attestare la correttezza della fideiussione, nonché la stipula e consegna della polizza decennale, a quanto previsto dalla legge.
Concludiamo infine, ricordando che ogni clausola contrattuale con cui le parti intendono rinunciare alle tutele sopra descritte, è nulla e quindi è da intendersi come non apposta.
