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Il contratto preliminare di vendita.
Il preliminare di vendita immobiliare (comunemente chiamato “compromesso“) è il contratto, stipulato in forma scritta, con il quale il proprietario di un immobile ( c.d. parte promittente venditrice) si obbliga a vendere ad un altro soggetto (c.d. parte promissaria acquirente) la proprietà dell’ immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto stesso.
Con il compromesso quindi, le parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto di compravendita (denominato contratto definito e comunemente chiamato “rogito”), con il quale verrà trasferita la proprietà della casa, o di qualsiasi altro immobile, oggetto di vendita.
I rimedi per l'inadempimento del preliminare.
1^ Rimedio: adempimento coattivo.
Nel caso in cui il promissario acquirente o il promittente venditore non voglia più stipulare il contratto definitivo, la parte “buona” non inadempiente potrà agire nei confronti della controparte con l’azione di adempimento coattivo. Ai sensi dell’art. 2932 1^ comma c.c. infatti “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti di un contratto non concluso.” Pertanto, la parte “adempiente” potrà citare in giudizio la parte “inadempiente” e ottenere dal Giudice una sentenza che si “sostituisca” al consenso di quest’ultima, disponendo il trasferimento coattivo dell’immobile. Tuttavia, per fare ciò, nel corso della causa è necessario “offrire” all’altra parte quanto ci si era impegnati ad eseguire con il contratto preliminare: per esempio, nel caso in cui la parte adempiente sia l’acquirente, questa dovrà offrire il pagamento del prezzo, che in ogni caso dovrà essere pagato quando la sentenza sarà passata in giudicato (ovverosia non sarà più soggetta a impugnazioni), momento nel quale avverrà altresì anche il trasferimento effettivo della proprietà. Nel caso in cui l’inadempiente sia la parte promittente venditrice sarà necessario “offrire” in vendita l’immobile.
2^ Rimedio: risoluzione del preliminare di vendita.
Il secondo rimedio, esattamente opposto al primo, è la risoluzione del contratto.
L’art. 1453 c.c. dispone che “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.”
Quindi, sempre che l’inadempimento sia grave, la parte adempiente potrà chiedere al Giudice lo scioglimento del contratto.
In questo caso, qualora sia stato pagato un anticipo in denaro ( la c.d. caparra confirmatoria) la parte adempiente potrà molto più semplicemente dichiarare di risolvere il contratto e chiedere la restituzione del doppio della caparra (se è la parte che l’ha data) o trattenerla (se è la parte che l’ha ricevuta).
Il risarcimento dei danni nel preliminare di vendita.
In caso di inadempimento al preliminare di vendita, la parte adempiente potrà chiedere ed ottenere anche il risarcimento degli eventuali danni subiti.
Facciamo un esempio.
Capita spesso che il promissario acquirente venga immesso nel possesso dell’immobile, e cioè abiti nella futura casa sin dalla firma del compromesso. Qualora questi si rendesse inadempiente, ad esempio per il mancato pagamento del prezzo da versare prima del rogito, causando lo scioglimento del preliminare, sarà tenuto a risarcire il danno in favore della parte promittente venditrice. A causa della risoluzione del contratto infatti, l’originaria legittimità del possesso viene meno, e l’occupazione dell’immobile da parte del promissario acquirente si configura come occupazione senza titolo e dunque abusiva. I danni determinati dal mancato guadagno per il danneggiato che non ha potuto beneficare nè del pagamento del prezzo, nè del godimento dell’immobile, saranno liquidati dal Giudice con riferimento all’ intera durata dell’occupazione (tra le altre, sentenza Cassazione Civile n. 24510/2011 e 19403/2016).
Possiamo quindi concludere che, a prescindere dal rimedio che si intende azionare, la parte adempiente potrà ottenere il risarcimento del danno subito, nei limiti in cui riesca a provarne l’esistenza e l’ammontare.
