11 Marzo 2024

La responsabilità dell’agente immobiliare in caso di abuso edilizio sull’immobile

Vediamo insieme quali sono i doveri dell’agente immobiliare durante una proposta di acquisto e quali sono le sue responsabilità in caso di immobile con abuso edilizio.

Gli obblighi dell'agente immobiliare.

L’agente immobiliare ha degli specifici doveri nei confronti dei contraenti, la cui inosservanza determina l’insorgere di ipotesi di responsabilità a carico dello stesso.
Giusto disposto dell’art. 1759 comma 1 cod. civ. “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.

Pertanto, in capo all’agente immobiliare grava un dovere di informazione in quanto questi deve comunicare tutto quanto a lui noto o conoscibile secondo un criterio di media diligenza professionale.
Con l’Ordinanza n. 20512 del 2020, la Corte di Cassazione ha statuito che tale dovere di informazione riguarda tutte le questioni che avrebbero potuto determinare o meno le parti alla conclusione dell’affare, e anche quelle che ne avrebbero potute modificare le condizioni ed i patti, includendo tra esse le informazioni in merito alla capacità patrimoniale delle stesse (fonte, Leggi d’Italia).
Se il mediatore viene meno a tali obblighi, è responsabile nei confronti del cliente per i danni da questi subiti ed è tenuto a risarcirli.

Come tutti i professionisti, anche l’agente immobiliare deve svolgere il proprio incarico con diligenza e correttezza.
Il mediatore infatti, se non vi provvedono i contraenti, ha l’obbligo di richiedere la registrazione, in via telematica, dei contratti preliminari di compravendita e/o di locazione, stipulati con la propria assistenza.
Deve anche pagare l’imposta di registro, se questa non viene versata dai contraenti: questo perché è responsabile in solido con i contraenti stessi nei confronti dell’Agenzia delle entrate per il predetto pagamento.
In forza del cit. principio di diligenza professionale, la Giurisprudenza ha analizzato e si è pronunciata su specifiche ipotesi di responsabilità dell’agente immobiliare.
Di seguito analizziamo una delle più comuni.

Mancato pagamento della provvigione per abusi edilizi.

La Corte di Cassazione con l’ Ordinanza n. 784/2020, ha dichiarato testualmente che: “il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente”.

Ne deriva quindi che l’agente immobiliare è tenuto ad effettuare i dovuti controlli al fine di informare, prontamente e compiutamente, l’acquirente della sussistenza di abusi edilizi e/o altre irregolarità urbanistiche presenti sull’immobile oggetto di compravendita.

Laddove ciò non avvenga, si ravvisa un inadempimento dell’agente immobiliare, che non ha prestato la propria opera con la comune diligenza richiesta.
Ciò giustificherebbe, per via del legittimo affidamento insorto e la violazione degli obblighi informativi, il mancato pagamento della provvigione nei suoi confronti, oltre al risarcimento dei danni cagionati all’acquirente (sul punto leggi, La provvigione dell’agente immobiliare).

Infatti, se questi non è stato informato della presenza di eventuali abusi edilizi sull’immobile può non solo rifiutare di pagare la provvigione all’agente immobiliare, ma anche chiedere il risarcimento dei danni subiti, tutti da provare.

Se l’agente immobiliare non comunica all’acquirente la presenza di abusi edilizi sull’immobile di cui è a conoscenza, o che è tenuto a conoscere, perde il diritto a ricevere la sua provvigione.

Conclusioni.

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