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Lavori di ristrutturazione della casa: vizi e denuncia.
Con il passare del tempo gli immobili richiedono interventi di manutenzione e ristrutturazione.
Generalmente questi lavori vengono commissionati ad imprese specializzate, le quali operano nel rispetto di quanto voluto dai committenti e indicato dal progettista.
Tuttavia può accadere che, durante lo svolgimento delle opere di ristrutturazione, vengano provocati dei danni con la conseguente responsabilità, in capo a chi li ha commessi, di risarcimento ai sensi degli articoli 2043 e 2051 del codice civile.
Danni da errata ristrutturazione della casa.
Nel corso di una ristrutturazione edilizia, possono verificarsi diverse tipologie di danno, ad esempio crepe sui muri più o meno profonde, criticità dal punto di vista strutturale dell’edificio, infiltrazioni, problemi all’impianto idrico, elettrico ecc.
A mero titolo esemplificativo, si pensi alle macchie che compaiono sulla facciata e deturpano il decoro architettonico dell’immobile, oppure al crollo di una parte del cornicione o alla posa in opera non conforme dei rivestimenti.
Non è raro inoltre, che i lavori svolti all’interno del proprio appartamento non corrispondano esattamente a quanto stabilito con la ditta di costruzioni. Possono, ad esempio, presentarsi dei ritardi nello svolgimento degli interventi, delle incongruenze fra i materiali scelti e quelli ordinati oppure che l’opera, in definitiva, presenti dei veri e propri difetti.
Denuncia dei vizi da errata ristrutturazione della casa.
Una volta riscontrato il vizio e quindi verificatosi il danno, è importante denunciare quanto accaduto entro i termini previsti dalla legge, pena l’impossibilità di ottenerne il risarcimento dei danni patiti e patendi.
Prima di analizzare termini e modalità di denuncia dei vizi, è bene sapere che, sotto il profilo giuridico, il rapporto che si instaura con gli esecutori delle ristrutturazione è un contratto di appalto, disciplinato dagli articoli 1655-1677 del codice civile.
Giusto disposto dell’art. 1655 del codice civile “L’appalto è il contratto con col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro.”
La disciplina dell’appalto, e più precisamente, l’articolo 1667 del codice civile, prescrive un termine di 60 giorni per denunciare i vizi e le difformità.
Inoltre, quando il committente intende denunciare l’appaltatore a causa dell’errata esecuzione degli interventi effettuati, deve farlo in modo preciso e circostanziato, mediante lettera raccomandata a/r o pec.
Una volta presentata la denuncia, se l’appaltatore non interviene per il ripristino dell’opera, ovvero non risarcisce i danni subiti, il committente, entro il termine prescrizionale di 2 anni dal giorno della consegna dell’opera, può instaurare un procedimento civile contro l’appaltatore, ex art. 1667 del codice civile, al fine di tutelare i suoi diritti.
Occorre inoltre segnalare che, nel caso in cui i vizi e le difformità comportino la rovina dello stabile, in tutto o in parte, ovvero sussitano rischi di crolli e gravi difetti, trova applicazione la garanzia decennale dell’appaltatore per i vizi dell’opera.
In tale ipotesi il committente ha a disposizione un termine pari a un anno decorrente dalla scoperta dei vizi per inoltrare la denuncia all’appaltatore, e tale diritto si prescrive sempre in un anno dalla denuncia stessa.
Sul punto la Corte di Cassazione, con Sentenza 7756 del 2017, ha chiarito che la garanzia decennale dell’appaltatore non trova applicazione soltanto nelle sole ipotesi in cui siano svolte opere ex novo su un immobile datato da cui derivi la rovina o gravi difetti, ma anche nei casi di ristruturazione degli edifici preesistenti, a condizione che i lavori compromettano caratteristiche essenziali, tali da incidere sulla funzionalità della struttura.
Lavori di ristrutturazione della casa: chi è responsabile dei danni?
Per poter chiedere e quindi ottenere il risarcimento dei danni causati da errati lavori di ristrutturazione, è necessario identificare per prima cosa il responsabile di tali danni.
Il danno, infatti, può derivare da diversi fattori.
A volte dipende dalla predisposizione ed elaborazione del progetto da attuare concretamente, per cui, in situazioni del genere, il soggetto responsabile sarà il progettista.
Altre volte invece, il danno deriva da un’errata esecuzione delle opere perché, ad esempio, queste vengono ultimate senza rispettare il progetto o i termini stabiliti. In tale ipotesi la richiesta di risarcimento dovrà essere rivolta direttamente all’impresa incaricata e, ove ne ricorrano i presupposti, anche al direttore dei lavori.
Inoltre, bisogna precisare che il progettista e il direttore dei lavori hanno rispettivamente l’obbligo e l’opportunità di sottoscrivere una polizza per la responsabilità civile professionale, i cui estremi devono essere inoltrati al committente unitamente al preventivo di spesa.
La polizza copre i danni per tutte le attività che riguardano la progettazione e vale per un lasso di tempo decennale dalla scadenza. Anche se non obbligatoria, è quindi preferibile che il direttore dei lavori sottoscriva l’assicurazione per la responsabilità civile, visto il ruolo particolarmente delicato e impegnativo che riveste.
Lavori di ristrutturazione della casa: come ottenere il risarcimento dei danni.
- Eliminazione dei vizi. Il committente potrà agire per l’eliminazione delle difformità o dei difetti. L’intervento correttivo non deve essere necessariamente svolto a cura della stessa impresa che ha svolto i lavori, potendo il committente affidarsi a ditta differente ed esterna di sua fiducia.
- Riduzione del prezzo pattuito. In alternativa si potrà ottenere una riduzione dell’importo stabilito, fatto salvo il risarcimento di ulteriori danni. Tale soluzione è frequente laddove il difetto dell’opera è posto in capo all’appaltatore il quale, ammettendo la propria responsabilità, si rende disponibile a operare uno sconto sulla cifra pattuita.
- Risoluzione del contratto e risarcimento dei danni. Da ultimo è possibile chiedere la risoluzione del contratto con il conseguente risarcimento di tutti i danni patiti, di cui occorrerà fornire prova.
Conclusioni.
Alla luce di quanto esposto, possimo concludere dicendo che ogni volta che si verificano dei danni provocati da un non corretto svolgimento delle opere di ristrutturazione di una casa, non bisogna mai trascurare il fattore tempo, fondamentale per la presentazione della denuncia delle difformità.
Contestare i vizi prontamente, vuol dire spesso risolvere in tempo celeri il problema riscontrato, ovvero eliminare le difformità in maniera da evitare l’instaurazione di un contenzioso in giudizio. L’intervento di un legale, sin dalla fase di denuncia dei vizi, potrà rivelarsi utile per risolvere la controversia in modo bonario, limitando i costi.
