Differenza tra lastrico solare e tetto
Per verificare se può tornarti utile questo articolo, dobbiamo innanzitutto distinguere tra lastrico solare e tetto.
Il lastrico solare e il tetto svolgono entrambi la funzione di copertura dello stabile.
Bisogna però tenerli distinti, poiché la disciplina normativa cambia a seconda che ci si trovi dinanzi l’uno o l’altro.
Il lastrico solare è la copertura avente forma piana e pertanto, oltre a ricoprire il palazzo, risulta accessibile ai singoli condomini e ben si presta a svolgere anche altre funzioni (per esempio terrazzo).
Il tetto invece, svolge come unica funzione quella di copertura, in altri termini, di solo rivestimento (per esempio tramite tegole) dello stabile
Chi deve denunciare il danno?
Se nel tuo caso ci troviamo di fronte a un lastrico solare e se ti stai chiedendo come agire per risolvere eventuali danni che sta cagionando, leggi quanto segue.
Innanzitutto, per ottenere il risarcimento dei danni patiti, bisogna denunciare il sinistro, ossia il danno così verificatosi.
Il proprietario dell’appartamento ubicato al di sotto del lastrico solare che sta cagionando i danni (esempio, infiltrazioni, muffe ecc.…) dovrà denunciare quanto prima l’accaduto, sia all’amministratore sia al proprietario dell’immobile che ha in uso il lastrico solare.
Responsabilità del Condominio ex art. 2051 c.c.
È bene rilevare che il Condominio, deve in questo caso rispondere a norma dell’art. 2051 c.c., per i danni derivanti dalle cose in custodia, salva la prova del caso fortuito.
Il Condominio pertanto, risponde dei danni derivati al singolo condomino o a terzi, in qualità di custode del lastrico solare per difetto di sua manutenzione.
Ciò in quanto il lastrico solare, anche se in proprietà superficiaria o attribuito in senso esclusivo a uno dei condomini, ha come funzione primaria quella di copertura del fabbricato.
Da qui, a fronte del potere di fatto sulla cosa, sorge in capo al Condominio la sua responsabilità come custode del condominio stesso.
Per tali ragioni, dovrà quindi concorrere nelle spese col singolo proprietario del lastrico solare (tra le altre, vedi Tribunale di Nola Sentenza N. 782/2018).
Ciò in quanto è obbligo dell’amministratore eseguire periodicamente tutti i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, tra le quali, per l’appunto, rientra anche il lastrico solare.
L’unico caso in cui il Condominio potrà sottrarsi a responsabilità, si verificherà solo ove riesca a provare il caso fortuito dell’evento così denunciato
Come verranno ripartite le spese per la riparazione o la sostituzione del lastrico?
La risposta al quesito viene fornita dall’art. 1126 c.c. a norma del quale, il proprietario che ha l’uso esclusivo del lastrico, dovrà contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico.
Gli altri due terzi resteranno invece a carico dei proprietari degli immobili compresi nella proiezione verticale del lastrico, ai quali funge da copertura.
A mero titolo esemplificativo quindi, laddove nel tuo appartamento dovessi notare infiltrazioni, scrostamenti o muffe causate da un soprastante lastrico, magari deteriorato per omessa manutenzione, sappi che dei relativi danni, riparazione e sostituzione, risponderanno per i due terzi, i condomini della c.d. verticale di condominio, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano, mentre il restante terzo rimarrà a carico del proprietario ad uso esclusivo del lastrico solare (sul punto, Cassazione Civile Sentenza N. 11484/2017).